房地产企业内部控制分析

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文章通过对房地产企业内部控制现状出发，对如何加强内部控制进行探讨，旨在为房地产企业完善内部控制建设提供建议和理论参考。房地产行业在国家的经济发展中占有举足轻重的作用，1992年房改以来无数房地产企业迅速崛起，但是，随着市场经济体制的完善和推进，房地产企业的经营和管理也面对较大挑战，特别是我国调控政策不断出台，房地产企业的发展趋势更为严峻，特别是受到外部环境的影响，相互之间的竞争更为激烈。在这种发展趋势下，为了能增强房地产企业的发展地位，保证整体的安全发展，需要提升总体的建设水平，对现代化资源充分应用，在避免其风险产生条件下，也能保证房地产企业内部控制工作作用的发挥。

一、房地产企业内部控制工作的实施意义

我国房地产企业在整体上较为复杂，其周期存在波动性特点，容易受到多个因素的影响。在收入、现金流和收入等方面都不够稳定。同时，房地产企业的建设项目比较多，要保证工程质量，在管理模式下，还需要提出具体的发展形式，促进房地产企业各个经营环节的严格控制。房地产企业内部控制工作的目的，就是解决其存在的问题，给予房地产企业有效的节点控制，维护其整体经济效益，保证房地产企业在合理范围内积极发展，达到投入和产出更合理，这样房地产企业的总体价值才能充分发挥。房地产为我国国民经济发展中的重点，其种类和数量都比较多。只有维护房地产企业的安全与稳定，才能更好的对人民群众生活进行维护。房地产企业受到外部环境因素影响大，给予内部控制能避免风险的发生，也能在期间按照合理规律积极引导，以促使房地产企业的供需平衡。内部控制制度的设立能满足我国内部发展要求，随着企业建设规模的增加，在人员、资金等方面管理工作也需要进行配置，这样不仅能符合现代社会的经济需要，也能在创新发展下，将传统的管理模式过渡。所以说，内部控制工作对现代企业发展具有十分重要的作用，作为主要手段，实现多方面的结合，能够增强企业的实际控制能力，也能促使计划目标的实现。

二、房地产企业内部控制建设存在的问题

（一）内控体系建设的意识不足

不少企业在前期发展阶段，更多是注重规模的扩大，其次是利润的追求，对内控的认识不足，没有建立企业的内控体系，在问题出现之后也没有引起足够的重视；有的企业发展壮大之后，有了内控的意识，但是内控工作流于形式，没有产生实质性的把控效果；还有的企业，内控部门由一般职能部门兼任，没有独立执行权，没有处罚权，内控效果不佳。大部分内控出现问题的企业都是没有把内控放在公司战略的高度，涉及独立的部门，建立专业的团队，进行专业的管理。房地产企业项目比较多，实际的开发周期更长，多个项目之间较为分散，涉及的范围也更为广泛，整个流程都较为复杂。同时，在建设和发展中，受到多个因素的影响，内部控制工作较为复杂，尤其是在房地产企业国家宏观调控政策下其内部控制能力降低，无法保证整体的完善化，影响房地产企业现代化发展氛围的积极构建。

（二）不完善的监督机制

在房地产企业内部控制工作中，完善的监督机制十分必要，但是，其缺陷和问题的产生也为主要的制约因素。在房地产企业中，加强监督管理，能为房地产企业的建设提供保障。当前，构建的监督机制还不完善，很多企业为引进先进监督机制，尽管一些企业构建了监督机制，但无法对其有效执行，整体上为形式化，达不到独立化开展，无法促使其作用的发挥和实现。

（三）控制活动执行不到位

房地产企业的经营往往涉及多个项目以及大量的资金调配，但大部分企业却缺少对项目运营的分析及资金的管控，不少负责人都不会去分析项目营运状况、资金该如何匹配等问题，这些控制活动的缺乏在降低资金使用效益的同时，也为资金的安全带来隐患；很多房地产企业都缺乏预算控制的环节，预算的编制没有夯实的数据支撑，或者建立了预算控制制度却未得到良好的执行，使得预算控留在编制层面上。

（四）风险评估不科学

房地产企业在当前存在较高风险，需要对其经营活动有效控制，就要分析其中的风险。但是，当前的房地产企业职责和工作都不够严格，审核限定趋于形式，引进的管理形式不够严格，权责部分不清晰，一些人员依靠直觉和经验分析，从而带来明显风险。

（五）信息沟通不畅

在房地产企业内部控制工作中，由于各个部门之间的沟通不到位，部门之间存在明显独立性，尤其是财务部门、设计部门和审核部门等，相互之间未结合实际情况给予充分考虑，从而在整体上带来信息数据不准确问题，无法保证房地产企业的稳定开展。

三、房地产企业内部控制问题的解决措施

（一）建设完善的内部控制制度

房地产企业在建设和发展中，需要遵循规范化和透明化发展原则，保证在内部控制工作中，公平公开执行。比如：针对一些重大的经济活动，为其提出合理决策，对项目进度严格控制等。还要为其提供质量项目监督和安全监督、成本控制工作，确保其多个制度执行下，能结合实际发展情况，提出合理的参考意见，这样在工作中才能为内部控制工作积极引导，也能避免不利因素的产生。

（二）强化内部监督

内部监督工作的执行和开展能为房地产企业内部控制提供保障，将其作为主要的工作方法，能够在房地产企业内促使其监督职能的发挥。在实际执行和开展期间，需要确保房地产企业审计工作更独立，还要促进专业审计人员的引进和培养，引导工作人员掌握和学习一些先进知识，对房地产企业充分掌握，当发现其存在问题的时候，也能给予优化解决和控制。房地产企业还可以实施定期及不定期的人员培训，增强整体的监督效果，确保在多个执行条件下，能促进房地产企业内部控制体系的完善化发展。

（三）优化管理模式

房地产企业在对内部结构和应用系统设置期间，多结合其中的重点和业务特点，对各个部门的发展职责有效分析，保证各个工作职责和权利都能充分渗透。还需要在工作中，对内部结构的实际发展情况详细分析，保证业务具体流程的完善化，确保各个内部控制环节的职责和制度更有效。同时，还需要对内部控制流程有效改进，使其符合新时期的建设需求。在管理系统中，其包括多个内容，需要给予严格思考。第一、岗位之间的相互监督，因为房地产企业中的业务是相互监督的，在岗位和职务之前，能达到有效的制约作用。第二、加强对财务管理工作的分析，因为财务中的预算、经营等能为其发展提供决策依据，也能保证整体的安全稳定运行，对工程的稳定开展和实施具备十分必要的作用。所以，在房地产企业中，加强预算工作的严格控制，对其存在的指标详细分析，提出合理的执行措施，能保证房地产企业内部控制工作的开展。

（四）风险评估方式更科学

房地产企业中，促进内控体系评价工作的执行开展，不仅要关注其重点，还需要对项目整体环境给予探究，达到风险的评估和信息监督等工作。在这种情况下，保证房地产企业风险评估，提出有效的解决措施，能严格维护内部执行环境，也能保证活动的严格控制。

（五）信息与沟通的畅通性

信息与沟通为内部控制中的主要部分，给予全面分析，是现代化房地产企业建设的主要条件。信息与沟通渠道为当前建设和发展的主要渠道，在执行和开展中，需要房地产企业根据自身的经营状况，保证部门之间的信息沟通，这样在信息收集、处理和传输条件下，才能为其发展提供保障。针对其存在的一些“照搬拿来”的内控体系，可以在部门相互沟通和交流下，给出信息反馈，确保结合自身情况进行调整和修正，这样在总体建设和发展下，才能符合企业的发展需求。

四、结语

我国房地产企业在现代化发展下经济水平已经得到提升，为我国社会进步和发展提供强大保障。在房地产企业进步和发展中，也会面对不同的问题和风险，这些风险的存在无法保证房地产行业的合理进步和稳定生存。所以，将内部控制工作渗透到房地产企业中，加强对内部控制工作的认识和关注，并针对国内外发展趋势，促进整体的安全与稳定发展，这样在积极建设下，才能推进现代房地产企业的进步进程，还提升了我国社会主义经济发展水平，因此，在上文中，展开了详细探讨，为我国的房地产行业内部控制工作提出合理的参考意见，为建筑行业的整体壮大提供强大保障。

参考文献：

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[2]陈余.房地产企业内部控制探析[J].现代商贸工业,2009(06).

[3]秦爱英.从万科的特色内控看房地产企业内部控制问题[J].现代商业,2012(35).

作者:李素丽 单位：开封建业地产有限公司