时间：2022-05-28 10:53:14
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了1篇住宅与房地产论文，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
摘 要:针对如何正确运用收益法评估住宅房地产价格的改进思路进行了探讨,旨在通过收益法测算的运用得到有说服力的住宅房地产价值。
关键词:收益法;改进;住宅房地产;价格评估
在目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况下,对收益法的合理运用一直是业界估价师面对的难题。一方面,随着市场的逐步发育,住宅房地产市场出租情况非常普遍,收益资料很容易取得;另一方面,采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格,运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。因此,估价师往往会选择放弃选用收益法进行住宅房地产价值评估,即使选用,在作业时通常会先运用市场提取法测算出一个非常低的报酬率,并以其为基础用收益法测算出估价对象住宅房地产价值。按此操作,报酬率的确定与投资者正常的投资思维相背离,致使运用收益法测算得到的住宅房地产价值没有说服力。针对这一问题,笔者对如何正确运用收益法评估住宅房地产价格的改进思路进行了探讨。
一、收益流确定方法的改进思路
按照我国房地产估价师的通常做法,在运用收益法公式测算房地产价值时基本有两种模式,其一是假设在整个收益期限内,收益流稳定不变;其二是假设在整个收益期限内,净收益按一个固定不变的比例等比递增(递减)。
净收益每年不变的收益流测算模式:
以上两种收益流模式由于时间跨度大,未来每年收益流难以准确预测,因此按上述两种收益流计算模式测算房地产价值既不科学,又不符合市场投资实际,其结果不能正确反映市场客观状况。而且房地产业也遵循经济发展周期的规律,其价格处于不断地曲线变化之中,不可能有一个长期稳定,或一直上升或者下降的收益流,净收益长期不变或按一个固定比率递增或递减的假设也显得乏力。
在我国房地产市场发育初期,住房主要是为了满足人们的自住需求,住宅租赁主要以廉租住房为主,廉租住房租金水平较低且长期稳定,收益流水平基本不变。但随着市场发展成熟,购买住宅房地产不再单纯出于自住目的,而更多的表现为投资者的投资套利行为。因此,住宅租赁市场受市场交易的影响而不断发生变化,长期、稳定的收益流难以形成。但是,对于现实当中的投资者来说,其关注的是所持有物业在整个投资期内的投资回报,而不仅仅只是当前租赁的收益。当租金收益远高于房地产市场交易价格或预期价格变化所产生的收益时(如商业房地产),投资者会选择置业投资,每年获取高额、稳定的收益;当现实房地产价格增速较快或预期价格水平会有较大幅度提升(如近几年快速拉升的住宅房地产价格),交易收益远高于租金收益,投资者则会选择先持有,等待房地产市场价格上涨后再行出售。这就是现实当中较为典型的投资模式,其相应的收益流测算模式如下:
与公式一、二相比较而言,公式三反映的收益流形成过程最贴近市场状况和现实房地产投资人的思维。即先持有一段时间(一般为中长期投资5-7年),根据市场变化情况,在达到预期目标后转售获利。对于收益法的应用而言,对5-7年的收益流进行预测将会容易得多,取得客观数据的可能性大大增加(实际上,现实当中有相当数量的租赁合同属中短期合同,租期一般会达到3-5年,也存在长期租约)。同样,由于考察期时间跨度的缩短,除持有期租金收益能较为准确地预测外,期末转售价值也可以根据房地产市场变化趋势作出较为准确地预测,从而使收益流确定更为科学合理。
二、报酬率确定方法的改进思路
报酬率是反映投资风险程度的指标。估价师在选择报酬率时,必须考虑到每一个现金流来源的风险。对于不同用途的房地产、不同的收益期限和不同的市场状况,现金流的风险程度存在差异,报酬率也应随之发生变化。一般来说,商业房地产的报酬率最高,其次是住宅房地产,再次是工业房地产。对同一用途的房地产进行收益折现时,在持有期内风险程度相对较低,应取用一个相对较低的报酬率对净收益进行折现;对期末转售价值的折现则由于时间跨度较大,不确定性因素较多,风险较大,此时应采用一个相对较高的报酬率。
1.报酬率确定的常用方法
(1)累加法
其原理就是基于报酬率应等同于具有同等风险的投资收益率,即主要考虑无风险利率和风险确定报酬率的方法,其公式为:报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率无风险利率又称安全利率,是无风险投资的收益率,在现实中一般难以获取,通常选取同一时期相对无风险的报酬率替代,例如选用同一时期的国债利率或银行存款利率。在公式当中:
①投资风险补偿,是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时,要求对所承担的额外风险进行补偿,否则将不会投资;
②管理负担补偿,是指若一项投资因所要求的管理活动越多,其吸引力就会越小,因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿;
③缺乏流动性补偿,是指投资者在投入资金后,对因此损失的资金流动性所要求的补偿;
④投资带来的优惠,是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外的好处(如易于获得融资等),从而投资者会降低所要求的报酬率。投资风险补偿,管理负担补偿和缺乏流动性补偿都是由房地产投资收益的不确定增加或投资额增加引起的,其数值大小没有可量化的标准,主要依赖估价人员的实践经验确定,一般根据估价对象所在地区现在和未来的经济发展状况、估价对象用途、投资相类似风险行业及新旧程度等因素综合判断确定。
(2)投资报酬率排序插入法
该方法与累加法的基本原理一样,都是从房地产投资风险的角度,根据同等风险投资报酬率相似的原理计算报酬率,同时结合了市场提取法的类比特点,可以说投资报酬率排序插入法是累加法和市场提取法的综合运用。该方法运用时,是按不同行业投资风险大小,将报酬率按从小到大的顺序排列,然后将房地产投资报酬率与之对比,修正得出评估对象报酬率。该方法应用的不足之处是要求估价人员要有较丰富的经验,并对行业风险和收益率有较明确的量化认识,而在实
际当中,各种报酬率的数值不容易取得。报酬率排序插入法的操作步骤如下:
①调查、搜集估价对象所在地区房地产投资、相关投资报酬率和风险测度资料,如各种类型银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率及其他投资报酬率等;
②将所搜集的不同类型投资报酬率按从低到高的顺序排列,并编制成图表;
③将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较,考虑管理难易程度、投资流动性以及资产的安全性等,判断归纳出同等风险的投资,确定估价对象风险程度所处的区间;
④根据估价对象风险程度所在的区间,在图表上找出对应的报酬率。
(3)市场提取法
市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率。需要指出的是,对估价对象报酬率的判断,应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该房地产的预期或期望报酬率。
2.报酬率确定的改进思路
(1)按照风险程度不同选用不同的报酬率,由于报酬率反映投资者对风险程度的认识,风险越大,投资者要求的报酬率越高,反之,投资者要求的报酬率越低,因此不同的风险程度应选用不同的报酬率。持有期内,一个成熟的住宅租赁市场,由于出租率高,空置率低,房屋很容易被出租出去,续租的可能性也大大提高,投资者的风险程度相对较低,应选用一个相对较低的报酬率;而期末转售则由于时间跨度较大,不确定性因素较多,风险较大,应选用一个相对较高的报酬率。
(2)采用复合报酬率求取住宅房地产的价值
由于房地产投资各个时间段的风险程度不同,对应的报酬率也应有所不同,用以上方法可以提取出对应不同风险程度的不同报酬率。但为了便于计算,可以采用复合报酬率来测算房地产收益价格。复合报酬率是分别对现金流的各个组成部分进行折现的不同报酬率的加权平均值。该方法的基本原理是运用市场提取法反求出一个稳定的报酬率,提取公式为:
式中各项含义与上述相同。通过公式四和公式五,可求出复合报酬率Y。
三、转售价值预测方法
对于转售价值的确定,可以根据房地产历史成交资料,运用长期趋势法,结合房地产市场供求分析预测;也可以采用期末资本化法进行预测。供应分析,主要分析历年建设用地供应数量、用途结构、区域分布特点、土地利用强度等土地供应指标,以及目标房地产存量、空置情况、单元类型等指标。通过采样数据资料,分析整理出目标用途土地供应情况,了解目标用途土地开发情况,从而分析可能的房地产新增供应情况和市场消化情况,通过对土地历史供应情况和当前房地产市场的现状进行分析,综合考察估价对象所在城市地域房地产市场的市场供求状况。需求分析,主要对人口结构、家庭规模、人口数量、家庭收入、消费者偏好等进行分析。
由于期末转售发生在将来,不确定性因素将使其风险更大,市场分析显得尤为重要,市场分析也为我们预测期末转售价值提供了科学的依据。
摘要：对新疆住宅房地产市场的供求关系进行了分析，长期来看市场供大于求，但短期呈现出蓄意供给不足的局面。为进一步验证开发商的垄断行为，采用勒纳指数分析和Panel Data模型中的变系数模型对新疆住宅房地产市场进行了纵向历史分析和横向地区间比较，研究结果表明新疆的住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断，垄断形式主要是价格合谋，并有逐年加深和局部地区较明显趋势，政府应重点管控这些城市的住宅市场竞争环境，促进市场的良性竞争。
关键词：住宅房地产；市场供求；垄断；勒纳指数
近年来，新疆的住宅房地产市场发展很快，部分城市的房价上涨幅度和速度都居全国前列。在人们越来越感到买不起住房的同时，许多新楼开盘处却排起了拿号长队，是否当前新疆普遍出现了住宅供给不足，房价攀升呢？本文就是通过确凿的统计数据来验证新疆住宅房地产市场的供求关系，并分析当前住宅市场存在的垄断特征和性质，以厘清一些不正确宣传，为政府对房地产市场的调控监管提供有价值的参考意见。
一、新疆住宅市场供求关系的动态演化分析
1.概念界定。本文所研究的市场供给和需求是指有效供给和有效需求。根据经典经济学理论，有效供给指的是在一定的市场价格水平下，生产厂商愿意而且能够提供的产品数量，有效需求指的是在一定的市场价格水平下，消费者愿意且能够购买的商品数量。
2.指标和数据。本文通过实际供求比来反映市场长期供求情况，短期供求比来反映当年市场供求情况。在住宅房地产市场上，由于存在预售制度，所以有效供给既包括已竣工住宅也包括各种在建施工面积。在本文数据中“本年新增供给住宅面积”是根据新疆统计年鉴上“本年施工面积”得来。根据指标解释，本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的发光物面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。实际供给就是上年空置面积加上本年新增供给面积，也就是有效供给。有效需求采用的代表指标比较简单，每年的销售面积就是消费者愿意而且能够实现的市场需求，所以用本年销售面积代表有效需求。鉴于竣工率直接影响当年住宅市场的现房供给能力与消费者的购买预期，因此用当年竣工面积代表短期供给，同时参照当年竣工率进行分析。数据来源于1997―2010年《新疆统计年鉴》。各指标的计算如下：
有效供给=上年空置面积+本年新增面积
有效需求=实际销售面积
实际供求比=有效供给/有效需求
短期供求比=本年竣工面积/本年销售面积
竣工率＝本年竣工面积/本年施工面积
3.长期供求变化。下图反映了1996年以来新疆住宅市场的实际供求情况。
从上页图1可看到，自1996年以来，新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大，供给增长的年平均增速为27.03%，需求增长的年平均增速为28.83%，需求增长的速度略高于供给增长速度，但市场年均供给总量约是需求总量的2倍以上。新疆住宅房地产市场的供给数量是非常充足的，为什么近几年来各地都有住宅市场热销、排队领号、供不应求的局面呢？这是否与开发商控制开发节奏与竣工率有直接关系呢？
4.短期供求变化。因为2004年以来新疆房地产市场开始进入快速发展阶段，因此主要依据2004―2009年的数据计新疆住宅市场供求比情况（图2），我们从中可以发现一些规律。实际供求比一直大于短期供求比，而且这个趋势愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是说实际供给非常充足，但由于竣工率低下，造成现房销售紧缺，再加上开发商的捂盘惜售，人们不得不排队购房。
因此可以认为，开发商对开发节奏的蓄意控制掩盖了市场供大于求的事实，造成短期住宅市场供不应求局面。因此我们有理由怀疑新疆的住宅房地产市场存在着垄断，而开发商的市场垄断是造成房价飙升的重要推手。
二、新疆住宅房地产市场的垄断性分析
（一）研究方法：勒纳指数及其性质
如何来衡量市场的垄断程度呢? 在产业组织理论中，判断市场垄断程度和市场势力通常要用到行业集中程度指标，具体的方法有赫芬达尔―赫希曼指数、集中度比率、厂商规模不等性的度量等等。但是，这些方法在测算市场垄断程度时，均要求掌握市场相关行业企业的具体情况，这需要进行大量的专项统计，而中国目前的统计数据还无法满足这方面的要求。而勒纳指数（Lerner Index）则是衡量市场势力的一个很好的指标。根据勒纳指数（Lerner Index）的公式：
LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε为市场的需求价格弹性，P为市场价格，而MC则表示商品的边际成本。目前，国内已有学者利用这个指标来研究中国房地产市场的垄断程度问题，如中国社会科学院财贸经济研究所[1]和况伟大[2]的研究都是利用公式的后一个形式，将房地产业的平均成本（AC）近似替代边际成本（MC）进行计算而得到的结果。研究表明，近年来中国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上，这表明中国房地产商品价格已经严重偏离了边际成本。我们更倾向于李宏瑾 [3]的观点，通过测算商品的需求价格弹性来间接地得到勒纳指数。纳勒指数表明，市场竞争和垄断程度取决于商品的需求弹性：弹性越大，市场产品之间越具有竞争性，价格标高的程度越低，垄断的边际利润便越小，即垄断程度就越小；反之，弹性越小，垄断价格标高程度就越高，垄断程度就越高。因此，首先对房地产市场的需求价格弹性进行测算，并由此得到勒纳指数，来判断新疆住宅房地产市场的垄断程度。
（二）变量、数据及模型设定
1.变量、数据和来源。为了测算勒纳指数，我们需要对住宅房地产需求价格弹性进行测算，这样需要两个变量：房地产需求变量与房地产价格变量。在统计年鉴中商品房屋销售面积可反映房地产市场的实际需求状况，商品房屋销售价格可反映房价。用D作为房地产需求变量的标识，以HP作为房地产价格变量的标识。本文有关商品房屋销售和房价等方面数据全部来自新疆维吾尔自治区统计局编制的《新疆城市三十年（1978―2008）》和《新疆人民生活六十年（1949―2009）》。由于中国真正全面推进房地产商品市场化改革是从1998年开始的，因此我们主要考察1998―2008年间新疆13个城市的数据（详略），这13个城市分别是乌鲁木齐市、克拉玛依市、石河子市、吐鲁番市、哈密市、昌吉市、伊宁市、塔城市、阿勒泰市、博乐市、库尔勒市、喀什市和阿克苏市，对不同城市的住宅房地产市场垄断程度进行比较。
2.模型设定。根据1998―2008年间新疆13个城市的面板数据，建立如下的变系数模型：
ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。
其中Dit和HPit分别是实际销售面积和住宅销售均价，βit反映了不同地区的住宅需求价格弹性。截距项αi和弹性系数βi都不相同，随机误差项uit 之间相互独立，且满足均值为零，同方差的假设。
（1）检验一：考察新疆13个城市在1998―2008年各时期住宅房地产市场的纵向需求价格弹性。假定模型是时期变系数模型，然后对其进行估计。通过EVIEWS6.0软件运算得到模型估计结果（见下页表1）：发现模型判定系数R2=0.67，调整后的R2=0.61，说明该住宅需求价格弹性模型可以解释60%以上的住宅需求水平，而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了99 %（对应的Prob值均小于1%）。总体来看模型的拟合度较好。将各年度住宅需求的价格弹性变化归纳如下，并进一步计算得到反映市场垄断程度的纳勒指数。从表2可以看出，新疆住宅房地产市场的纳勒指数有逐年提高的趋势，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我们在判断市场的垄断程度时，纳勒指数在0~1之间，数值越大，垄断性越强。况伟大（2004）分别测算了1996―2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒纳指数；表明北京市的勒纳指数均在0.6以上，是四个城市中垄断程度最高的，上海市的勒纳指数则在0.4左右，是四个城市中垄断程度最低的，而深圳和天津房地产市场的垄断程度则居于京沪两城市之间。与国内其他地区相比，新疆的住宅房地产市场总体垄断特征并不明显，但需要防控这种垄断趋势的继续发展。
（2）检验二：样本选择。考察新疆13个城市在1998―2008年各时期住宅房地产市场的横向向需求价格弹性。假定模型是截面变系数模型，然后对其进行估计。通过EVIEWS6.0软件运算得到模型估计结果（略），发现模型判定系数R2=0.72，调整后的R2=0.71，说明该住宅需求价格弹性模型可以解释70%以上的住宅需求水平，而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了98 %（对应的Prob值均小于2%）。总体来看模型的拟合度较好。将各城市住宅需求的价格弹性变化归纳如下，并进一步计算反映市场垄断程度的纳勒指数（见表3）。
通过各城市的纳勒指数比较发现，市场垄断程度最高的乌鲁木齐市和昌吉市，纳勒指数均在0.4以上，其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市，纳勒指数均在0.35左右。市场垄断程度最低的是克拉玛依市，纳勒指数仅为0.11。乌鲁木齐市和昌吉市是新疆天山北坡经济带的核心，随着乌昌一体化的进程以及环乌鲁木齐市大都市圈的形成，住宅房地产市场需求会更加旺盛，对于逐利的开发商而言，这是一块大蛋糕，很容易形成价格联盟默契，控制开发节奏、捂盘惜售，抬高房价。
（三）讨论：新疆住宅房地产市场垄断的性质
对于上面的分析结论，有些学者可能会提出异议，根据就是经历了十几年的发展，新疆住宅房地产市场上的房地产开发企业数量已经大幅增加，市场垄断度应是有所下降的。一些政府官员和学者甚至认为新疆房地产市场集中度太低，企业规模太小，要政府采取措施加以提高。但是我们对此持反对意见，因为房地产具有特殊的商品性质，住宅市场的竞争程度不会因为企业数量的增加而增加，相反是趋于价格合谋式的市场垄断。
1.住宅市场垄断的基础：商品的高度异质性。对于住宅市场，没有任何两宗物业是完全相同的。产品的差别使每一个厂商所提供的产品都是与众不同的，因而开发商每开发一个小区或一座大厦都实质上成为该物业的垄断者，可以在一定程度上决定该产品的价格，这就构成了市场中的垄断价格。这里需要指出的是，房地产产品差异性较许多寡头垄断行业的产品差异性大得多。因此，随之带来的是房地产垄断竞争的企业数量可能多于其他寡头垄断行业的企业数量，但是房地产行业的垄断力量却强得多。
2.住宅市场垄断的新形式：价格合谋。对住宅业而言，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”。这是因为：如果房价下跌，不仅减少了开发商所能获得的利润，而且更严重的是消费者会对住宅市场价格产生降价预期，越跌越不买，这样，就会陷入房子越便宜越卖不出去的尴尬境地。因此，开发商不敢轻易降低房价。现阶段开发商开发商不打价格战。在默契合谋的定价机制作用下，使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。即便供求发生变化，房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，价格难以起到调节供求的杠杆作用[4]。这也许可以解释为什么乌鲁木齐市的住宅价格这几年涨幅居全国首位的现象。
三、结论
进入2004年以来，新疆各地住宅房地产市场发展都很快，长期来看供大于求，但各地的当年竣工销售比都在逐年下降，大多不足1，呈现出短期供给不足趋势。通过实证分析发现目前新疆住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断，并有逐年加深趋势，局部地区有较明显的垄断特征，垄断形式主要是价格合谋。市场垄断程度最高的是乌鲁木齐市和昌吉市，其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市。政府应高度重视和防控这种垄断趋势的继续发展，重点调控管理乌鲁木齐市和昌吉市的市场竞争环境，促进市场的良性竞争。
摘要：对新疆住宅房地产市场的供求关系进行了分析，长期来看市场供大于求，但短期呈现出蓄意供给不足的局面。为进一步验证开发商的垄断行为，采用勒纳指数分析和panel data模型中的变系数模型对新疆住宅房地产市场进行了纵向历史分析和横向地区间比较，研究结果表明新疆的住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断，垄断形式主要是价格合谋，并有逐年加深和局部地区较明显趋势，政府应重点管控这些城市的住宅市场竞争环境，促进市场的良性竞争。
关键词：住宅房地产；市场供求；垄断；勒纳指数
近年来，新疆的住宅房地产市场发展很快，部分城市的房价上涨幅度和速度都居全国前列。在人们越来越感到买不起住房的同时，许多新楼开盘处却排起了拿号长队，是否当前新疆普遍出现了住宅供给不足，房价攀升呢？本文就是通过确凿的统计数据来验证新疆住宅房地产市场的供求关系，并分析当前住宅市场存在的垄断特征和性质，以厘清一些不正确宣传，为政府对房地产市场的调控监管提供有价值的参考意见。
一、新疆住宅市场供求关系的动态演化分析
1.概念界定。本文所研究的市场供给和需求是指有效供给和有效需求。根据经典经济学理论，有效供给指的是在一定的市场价格水平下，生产厂商愿意而且能够提供的产品数量，有效需求指的是在一定的市场价格水平下，消费者愿意且能够购买的商品数量。
2.指标和数据。本文通过实际供求比来反映市场长期供求情况，短期供求比来反映当年市场供求情况。在住宅房地产市场上，由于存在预售制度，所以有效供给既包括已竣工住宅也包括各种在建施工面积。在本文数据中“本年新增供给住宅面积”是根据新疆统计年鉴上“本年施工面积”得来。根据指标解释，本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的发光物面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。实际供给就是上年空置面积加上本年新增供给面积，也就是有效供给。有效需求采用的代表指标比较简单，每年的销售面积就是消费者愿意而且能够实现的市场需求，所以用本年销售面积代表有效需求。鉴于竣工率直接影响当年住宅市场的现房供给能力与消费者的购买预期，因此用当年竣工面积代表短期供给，同时参照当年竣工率进行分析。数据来源于1997—2010年《新疆统计年鉴》。各指标的计算如下：
有效供给=上年空置面积+本年新增面积
有效需求=实际销售面积
实际供求比=有效供给/有效需求
短期供求比=本年竣工面积/本年销售面积
竣工率＝本年竣工面积/本年施工面积
3.长期供求变化。下图反映了1996年以来新疆住宅市场的实际供求情况。
从上页图1可看到，自1996年以来，新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大，供给增长的年平均增速为27.03%，需求增长的年平均增速为28.83%，需求增长的速度略高于供给增长速度，但市场年均供给总量约是需求总量的2倍以上。新疆住宅房地产市场的供给数量是非常充足的，为什么近几年来各地都有住宅市场热销、排队领号、供不应求的局面呢？这是否与开发商控制开发节奏与竣工率有直接关系呢？
4.短期供求变化。因为2004年以来新疆房地产市场开始进入快速发展阶段，因此主要依据2004—2009年的数据计新疆住宅市场供求比情况（图2），我们从中可以发现一些规律。实际供求比一直大于短期供求比，而且这个趋势愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是说实际供给非常充足，但由于竣工率低下，造成现房销售紧缺，再加上开发商的捂盘惜售，人们不得不排队购房。
因此可以认为，开发商对开发节奏的蓄意控制掩盖了市场供大于求的事实，造成短期住宅市场供不应求局面。因此我们有理由怀疑新疆的住宅房地产市场存在着垄断，而开发商的市场垄断是造成房价飙升的重要推手。
二、新疆住宅房地产市场的垄断性分析
（一）研究方法：勒纳指数及其性质
如何来衡量市场的垄断程度呢? 在产业组织理论中，判断市场垄断程度和市场势力通常要用到行业集中程度指标，具体的方法有赫芬达尔—赫希曼指数、集中度比率、厂商规模不等性的度量等等。但是，这些方法在测算市场垄断程度时，均要求掌握市场相关行业企业的具体情况，这需要进行大量的专项统计，而中国目前的统计数据还无法满足这方面的要求。而勒纳指数（lerner index）则是衡量市场势力的一个很好的指标。根据勒纳指数（lerner index）的公式：
li=1/|ε|=（p-mc）/p。其中，ε为市场的需求价格弹性，p为市场价格，而mc则表示商品的边际成本。目前，国内已有学者利用这个指标来研究中国房地产市场的垄断程度问题，如中国社会科学院财贸经济研究所[1]和况伟大[2]的研究都是利用公式的后一个形式，将房地产业的平均成本（ac）近似替代边际成本（mc）进行计算而得到的结果。研究表明，近年来中国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上，这表明中国房地产商品价格已经严重偏离了边际成本。我们更倾向于李宏瑾 [3]的观点，通过测算商品的需求价格弹性来间接地得到勒纳指数。纳勒指数表明，市场竞争和垄断程度取决于商品的需求弹性：弹性越大，市场产品之间越具有竞争性，价格标高的程度越低，垄断的边际利润便越小，即垄断程度就越小；反之，弹性越小，垄断价格标高程度就越高，垄断程度就越高。因此，首先对房地产市场的需求价格弹性进行测算，并由此得到勒纳指数，来判断新疆住宅房地产市场的垄断程度。
（二）变量、数据及模型设定
1.变量、数据和来源。为了测算勒纳指数，我们需要对住宅房地产需求价格弹性进行测算，这样需要两个变量：房地产需求变量与房地产价格变量。在统计年鉴中商品房屋销售面积可反映房地产市场的实际需求状况，商品房屋销售价格可反映房价。用d作为房地产需求变量的标识，以hp作为房地产价格变量的标识。本文有关商品房屋销售和房价等方面数据全部来自新疆维吾尔自治区统计局编制的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中国真正全面推进房地产商品市场化改革是从1998年开始的，因此我们主要考察1998—2008年间新疆13个城市的数据（详略），这13个城市分别是乌鲁木齐市、克拉玛依市、石河子市、吐鲁番市、哈密市、昌吉市、伊宁市、塔城市、阿勒泰市、博乐市、库尔勒市、喀什市和阿克苏市，对不同城市的住宅房地产市场垄断程度进行比较。
2.模型设定。根据1998—2008年间新疆13个城市的面板数据，建立如下的变系数模型：
ln（dit）＝αi＋βi×ln（hpit）＋uit。
其中dit和hpit分别是实际销售面积和住宅销售均价，βit反映了不同地区的住宅需求价格弹性。截距项αi和弹性系数βi都不相同，随机误差项uit 之间相互独立，且满足均值为零，同方差的假设。
（1）检验一：考察新疆13个城市在1998—2008年各时期住宅房地产市场的纵向需求价格弹性。假定模型是时期变系数模型，然后对其进行估计。通过eviews6.0软件运算得到模型估计结果（见下页表1）：发现模型判定系数r2=0.67，调整后的r2=0.61，说明该住宅需求价格弹性模型可以解释60%以上的住宅需求水平，而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了99 %（对应的prob值均小于1%）。总体来看模型的拟合度较好。将各年度住宅需求的价格弹性变化归纳如下，并进一步计算得到反映市场垄断程度的纳勒指数。从表2可以看出，新疆住宅房地产市场的纳勒指数有逐年提高的趋势，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我们在判断市场的垄断程度时，纳勒指数在0~1之间，数值越大，垄断性越强。况伟大（2004）分别测算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒纳指数；表明北京市的勒纳指数均在0.6以上，是四个城市中垄断程度最高的，上海市的勒纳指数则在0.4左右，是四个城市中垄断程度最低的，而深圳和天津房地产市场的垄断程度则居于京沪两城市之间。与国内其他地区相比，新疆的住宅房地产市场总体垄断特征并不明显，但需要防控这种垄断趋势的继续发展。
（2）检验二：样本选择。考察新疆13个城市在1998—2008年各时期住宅房地产市场的横向向需求价格弹性。假定模型是截面变系数模型，然后对其进行估计。通过eviews6.0软件运算得到模型估计结果（略），发现模型判定系数r2=0.72，调整后的r2=0.71，说明该住宅需求价格弹性模型可以解释70%以上的住宅需求水平，而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了98 %（对应的prob值均小于2%）。总体来看模型的拟合度较好。将各城市住宅需求的价格弹性变化归纳如下，并进一步计算反映市场垄断程度的纳勒指数（见表3）。
通过各城市的纳勒指数比较发现，市场垄断程度最高的乌鲁木齐市和昌吉市，纳勒指数均在0.4以上，其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市，纳勒指数均在0.35左右。市场垄断程度最低的是克拉玛依市，纳勒指数仅为0.11。乌鲁木齐市和昌吉市是新疆天山北坡经济带的核心，随着乌昌一体化的进程以及环乌鲁木齐市大都市圈的形成，住宅房地产市场需求会更加旺盛，对于逐利的开发商而言，这是一块大蛋糕，很容易形成价格联盟默契，控制开发节奏、捂盘惜售，抬高房价。
（三）讨论：新疆住宅房地产市场垄断的性质
对于上面的分析结论，有些学者可能会提出异议，根据就是经历了十几年的发展，新疆住宅房地产市场上的房地产开发企业数量已经大幅增加，市场垄断度应是有所下降的。一些政府官员和学者甚至认为新疆房地产市场集中度太低，企业规模太小，要政府采取措施加以提高。但是我们对此持反对意见，因为房地产具有特殊的商品性质，住宅市场的竞争程度不会因为企业数量的增加而增加，相反是趋于价格合谋式的市场垄断。
1.住宅市场垄断的基础：商品的高度异质性。对于住宅市场，没有任何两宗物业是完全相同的。产品的差别使每一个厂商所提供的产品都是与众不同的，因而开发商每开发一个小区或一座大厦都实质上成为该物业的垄断者，可以在一定程度上决定该产品的价格，这就构成了市场中的垄断价格。这里需要指出的是，房地产产品差异性较许多寡头垄断行业的产品差异性大得多。因此，随之带来的是房地产垄断竞争的企业数量可能多于其他寡头垄断行业的企业数量，但是房地产行业的垄断力量却强得多。
2.住宅市场垄断的新形式：价格合谋。对住宅业而言，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”。这是因为：如果房价下跌，不仅减少了开发商所能获得的利润，而且更严重的是消费者会对住宅市场价格产生降价预期，越跌越不买，这样，就会陷入房子越便宜越卖不出去的尴尬境地。因此，开发商不敢轻易降低房价。现阶段开发商开发商不打价格战。在默契合谋的定价机制作用下，使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。即便供求发生变化，房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，价格难以起到调节供求的杠杆作用[4]。这也许可以解释为什么乌鲁木齐市的住宅价格这几年涨幅居全国首位的现象。
三、结论
进入2004年以来，新疆各地住宅房地产市场发展都很快，长期来看供大于求，但各地的当年竣工销售比都在逐年下降，大多不足1，呈现出短期供给不足趋势。通过实证分析发现目前新疆住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断，并有逐年加深趋势，局部地区有较明显的垄断特征，垄断形式主要是价格合谋。市场垄断程度最高的是乌鲁木齐市和昌吉市，其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市。政府应高度重视和防控这种垄断趋势的继续发展，重点调控管理乌鲁木齐市和昌吉市的市场竞争环境，促进市场的良性竞争。
1住宅与房产业作为新的经济增长点和支柱产业，将有力拉动全市经济增长
1.1住宅与房地产业是实施城市发展带动战略的支柱产业之一住宅与房地产业因其巨大的后向带动作用和内涵扩张力，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协同发展的完整产业链，市场规模迅速扩大，产业地位得到了极大提升，现阶段及今后一个时期，住宅与房地产业是我国国民经济的主导产业之一。
1.2住宅与房地产业的发带动了城市发展我市新区自建设以来，由于实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设，在城市建设资金投入能力有限的情况下，住宅与房地产业的高速增长带动了城市基础设施的发展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新区建设十年来，已建有各类房屋1147栋，总建筑面积319.8万平方米，已建成住宅用房460栋，总建设面积192.9万平方米，占已建成房屋总面积的60.3%，可见住宅建设在新区建设的地位。
1.3住宅与房地产业关联度大，对于相关产业的波及带动作用强据国民经济投入产出表分析，住宅与房地产业每增加1元消费，可带动其它商品销售1.34元，2002年全国城镇个人住宅支出总额达到7500亿元以上，带动相关消费约1万亿元，通常，住宅与房地产业对国民经济其它部门具有两次带动作用，第一次是在房地产业开发建设过程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等部门和待业的发展，第二次是房屋竣工后带动家具、家用电器、装饰装修行业的发展。
1.4发展住宅与房地产业，有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整随着房改工作的基本结束和新区大量的单位集资建房，我市仅存老区直管公房8万平方米，居民住宅私有化率达到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。
1.5发展住宅与房地产业促进了城乡居民就业目前，我国房地产业年均就业人员增长仅次于社会服务行业，如房地产开发、物业管理等各类企业，评估、咨询类企业以及中介服务提供了大量就业岗位，为下岗职工再就业和农村剩余劳动力向非农业的转移做出了重要贡献。
1.6发住宅与房地产业促进了人民生活水平和生活质量的提高在全面建设小康社会过程中，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯的作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料，向着生态健全，环境优美，天人合一的方向发展，居民购房时，更多的注重住宅区位、朝向、户型结构、使用功能、开间进深，私密性、三明度（明厨、明厕、明厅）、内外装修、综合配套、小区环境及文化品位等。安居才能乐业，安居才能健康，安居是最大幸福，已成为城市居民的共识。
1.7发展住宅与房地产业，增加房产消费水平，促进经济的增长其一：国家对土地的审批、土地的出让方面的政策越来越严格，也为了严格控制耕地的减少，减小农民的负担，土地的出让价格会随着时间的推移越来越贵。其二：人工费用的涨幅也比较快，机械、燃料、煤、电的价格上涨迅猛，所以投资房地产可以保持个人投资的保值、增值和快速的增长。
2如何整体控制房产市场，使其健康有序的发展
2.1明确房地产市场发展的指导思想按照住房市场化的方向，对市场体系进行不断的完善，通过调整供应结构，进而在一定程度上满足家庭的住宅需要，通过进一步深化改革，全面贯彻落实居民住房制度改革，通过完善住房一级市场，同时搞活住房二、三级市场，以及租贷市场等，充分发挥存量和增量住房联动的作用，进一步激发居民住房消费的积极性。
2.2调整房地产供给结构按照住房市场化进程的需要，市计划、建设、国土等职能部门之间需要相互配合，以需求为导向，对市场要求进行认真分析，进一步加强宏观调控和政策指导，对住宅、非住宅结构进行调整，同时加大住宅建设的力度，并对写字楼建设规模进行适当的控制，进而在一定程度上防止出现新的空置。
2.3深化住房保障制度改革一是继续深化改革，制定实施新的政策，制定保障措施，进一步满足市住房需要，进而在一定程度上消除阻碍市场发展和居民住房消费的各种障碍。二是建立健全廉租住房制度，对城市住房保障范围进行合理地确定，科学合理地选择开发地块，建设一定数量的廉租住房，进而在一定程度上满足全市居民的住房需要。三是对经济适用住房建设进行规范化管理，严格控制在中小户型，同时对销售对象进行严格审定。四是推选经济适用房建设项目招投标，实行申请审批和公示制度。
2.4加强宏观调控对房地产市场进行监督和管理，科学合理地解决房地产市场中存在的问题，对市场运行情况给予高度关注，进而在一定程度上提高质量和效率。
2.5推进住宅产业现代化结合我市创造园林城市工作，对住宅建设坚持做到高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，注重小区生态环境建设，搞好社区服务、绿化、交通等配套设施建设、创造舒适、优美、安全的生活环境，认真贯彻落实《物业管理条例》，切实改善城市住房消费环境。
作者：张辉单位：河南省鹤壁市建设工程标准定额管理站
摘 要：在现有实践和法律制度下，中国房地产税设计成财产税性质缺乏合理性。因为土地的国有性、稀有性和有价性，本文主张以房产占用的土地为主设计持有环节的房地产税，并配合交易环节的税收，以构建充足、稳定地方财产收入为导向的税收体系。以房产占用的土地为主设计持有环节的房地产税与土地出让金制度存在千丝万缕的关系，由于现有土地出让金的缺陷，中国房产占用土地产生理论上贬值但现实升值的矛盾，房地产税代替土地出让金在实践中实现也较为困难。这些都干扰了房地产税的实施。本文对土地出让金进行重新定义，不仅为房地产税的征收奠定法律基础，还为解决小产权房提供了一个突破口。
关键词：住宅 房地产税 土地 土地出让金
房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。本文只重点讨论住宅类房产保有环节征收的狭义房地产税。不同于其他类型房地产，住宅是人们安居乐业的前提和基础，对于此类别房产征收房地产税更是牵涉到每个人的切身利益。本文从房产占用土地入手，以现有土地使用税和小区物业费制度试图找到在房产保有环节房地产税的法律构成，以建立稳定的地方财政收入体系，并间接增加房产持有成本兼顾社会公平。
一、未来房地产税性质不宜是财产税
财产税是对持有财产，如建筑物，船舶所有人而赋课的税。未来房地产税立法方向是将房产税和城镇土地使用税合并成统一的房地产税，合并后的房地产税应按照房子的市场评估值来征税。这说明未来房地产税的性质是财产税。但本文不赞成现阶段把保有环节的房地产征定性为财产税。理由如下：
首先，按照一般法理财产税是所得税的补充税，是在所得税对收入调节的基础上，对纳税人占有的财产作进一步的调节。所以说征收财产税有利于缩小贫富差距，这也意味着其征收的对象不是一般人，而是富人。近年来房价飞速上涨，我们拥有房子也水涨船高成为一笔不小财富。如今在北京、上海、深圳等一线大城市，每一个拥有房子的人都是数百万，甚至数千万富翁。如果从这一表象看，现阶段对房地产征收财产税是合理的。但事实果真如此吗？我们知道大多数家庭的房子是用作居住的，也就是房子的价格高低都是一数字，他们不会冲向市场变成一笔巨大的财富。所以说大多人因拥有房子而拥有大量财富只是一个表象，只有拥有多套或别墅等豪宅人才称得上是真正的富人。
如上文所述，大部分房产作为生活必需品，无论值多少钱，这些财富也是虚拟的数字，除非卖掉换成现金。财产税调节的重点是富人，因此，不宜对大部分自有住房征收财产性质的房地产税。
其次，购买房产跟购买珠宝纯消费行为不同，她还也是一种投资行为。根据亚当.斯密理论每个人的投资都是为了自己创造最大的财富，但是，他们通过追求自己的利益，更为有效地促进社会利益。以房产投资为例：多余的房屋可以出租，业主会得到租金，但是也解决了部分人的居住问题。如果我们税务部门足够努力，还可以从中获得部分税收。对于不卖也不租，留着占着，留着升值的现象，因房地产升值，财产所有人会获利，甚至利益丰厚，我们会在交易环节对其征收所得税。以所得税性质征收房地产税可以直接调节纳税人的收入。这也许会让目前部分中国人“杀富济贫”心理得到一些满足。
还有一部分富人们会把房产留给自己子女和其他亲人，一生也不会卖掉房屋。对这种现象可以考虑征收赠与税和继承税。遗产和赠与税在体现鼓励勤劳致富、反对不劳而富方面有着独特的作用，是世界各国通用的税种。但是中国虽然列入了立法计划，但至今也未开征。人们始终眼盯着财产税性质的税，力图为自己找到杀富济贫的工具。反而对更有利于社会公平继承、赠与税决然不注意，这很难理解。
最后还有一个理论与实践矛盾问题亟须解决。我们知道：对房产保值和增值功能贡献最大的不是房子而是土地。仅就房屋而言自从建好后就开始变旧、贬值，直至报废坍塌变得一文不值。如，同等地段房产新房比老房子要略贵些就可以看出这个贬值现象。但是，房子贬值的同时，房子使用的土地又会因为所处地点的不同而价值存在着巨大不同。如果我们把一个小县城100平米的房子，推到北京等一线城市，房产价格将会从几十万会飙涨到几百万，甚至更多。何以出现如此大的价格差异？是因为土地，随着土地的稀缺它的价格也就出现了变化。房产与土地密切相关，所谓房地一体，地价涨了房地产也就升值了。所以我们说房子有价值，会升值，还不如说是附着在房产上的土地有价值，会升值。
但是，中国却存在着以上实践与理论的矛盾。依据中国现行法律，中国土地公有，禁止土地买卖。我国居民住宅在内的大部分房产所占用的土地都是以出让方式得到的。除了支付一定的对价――土地出让金外，使用土地还有一个期限（住宅70年）。随着土地使用期限越来越少，附着在房地产上土地价值会越来越小，直到70年大限它将一文不值。如果继续使用，理论上还要再按市场价格再交一次价格不菲的土地出让金。但在现实中，我们的房产大都在增值中，几乎不受70年土地年限的影响。以上矛盾不能解决势必会动摇到我们征收房地产税的理论基础。
以上讨论都是在房产流转环节征税，这些环节征税不仅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房产必定侵占更多社会资源，一定区域内大量刚性需求必然要进一步推高房价。而目前我国住宅类房产持有成本几乎为零，长久这样，这样确实不公平。为了解决这个问题，在持有环节对房产征税是未来房地产税设计的一个重大问题。根据上文所述，既然房产价值的主体是土地，我们不妨围绕土地考虑一下持有环节的房地产税构成。
二、从城镇土地国有角度设计未来房地产税
法律规定我国城镇土地属于国有。基于土地国有，目前附着在房地产的土地负担主要有两个：土地出让金；城镇土地使用税。土地出让金，一次性收取出让土地使用年限地租总和，另一方面它又似有税收的非租性质，是个有着内在矛盾的复合体。城镇土地使用税是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。严格地看，以上两个制度功能具有一定的重合性。由于土地出让金一次性收取，本文认为城镇土地使用税对持有环节的房产税设计有较大的参考意义。
城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收。按性质划分它可以划归为资源税。如果住宅用地是要交城镇土地使用税，那它无疑是房地产税组成重要部分。但是目前大陆各省级政府都对住宅实行免征或暂免征土地使用税的政策。对于住宅土地使用税免征有两个法源：第一、《城镇土地使用税暂行条例》，不过《条例》并没有直接规定对住宅用地免征，免征政策来自第七条的授权。第二、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》，它是国家税务局配合《条例》出台的细则。
如果按照以上两个文件授权，对住宅一概免征土地使用税缺乏一定的合理性。首先，《条例》第七条缴纳确有困难的可定期减免。以上规定包括两层意思：一是有缴纳困难，是困难户、低保户？或是其他合理情形？二是根据困难时间、程度定期减免，不是永远减免，困难解决的当然要恢复征收。再有，可视困难的程度，有减有免，而不是只免不减。至于《办法》中的授权，其实质是对《条例》的细化和完善，但其解释不应超过上位法。所以《办法》意思应该结合《条例》确定，否则其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面积。对于过量占用土地的住宅也进行减免，这问题就更大了。
对于各省级税务机关对住宅土地使用税的一概免除，陕西省的规定比较合理、理由说明也较充分。按照陕西省税务局的规定，对未超过当地政府规定住房标准的用地，可暂免征收土地使用税。它的免征理由是比照房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税。而房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税免征的理由是租金偏低收费低微，无力缴纳。从这一点上说其免征理由基本符合《条例》缴纳有困难减免理由。更为可贵的是《规定》还体现以下两个方面：一是设置了一个合理的免征面积，只有未超过当地政府规定住房标准的用地免征；超过标准的，就其超过部分照章征收土地使用税。二是对免征时间做了合理规定，即对未超过当地政府规定住房标准的用地暂时免征。这就意味着随着情况变化，住宅土地使用税还是要征的。只是经过近20年房地产业发展，各种情况都发生巨大变化后，陕西省住宅免征是否还存在？即使还按原规定，如果认真执行的话，其数据对未来房地产税设计也有其无可替代的意义。从这一点看，陕西省在全国房地产税探索的贡献，甚至不输于两个房产税试点重庆、上海的地位。三是城镇土地使用税的减免也忽略了一个土地出让金问题。土地出让金制度实施之前的一些老房子根本没有缴纳土地出让金，再加上住宅不交土地税。按照现有制度这造成事实上的不公平。
未来房地产税计税依据不仅是房产价值，房产面积也与之相关。本文不予认同理由是：一是如果按照房产面积确定征与不征的标准，又会陷入把房产税定义为财产税讨论，关于这一点态度上文已经说明了。二是由于土地资源的稀缺性造成了土地成为房产价值中最核心的地位。这一点上已经予以说明。占用资源要付出代价，多占用资源更应付出更多的代价。这就为用税收杠杆调节提供了更有力的依据。三是以土地为基准征税也降低了征税的难度，提高了征税的可操作性。按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，那么，房产评估价格如何确定却存在一定难题。还有专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。在转让环节这当然不成问题，但是对于保有环节就不一样了。这一阶段征税一样需要一个相对公平、稳定的征税基础。由于征税规模庞大，相对于复杂且大量房地产价值评估，把房地产使用土地作为征税依据具有更强的操作性。
无论是在转让环节，还是在持有环节征收房产税，我们征税目的，除了调节财富分配、抑制房地产市场投机，促进社会公平外，还有一个现实的目的――为地方财政提供一个稳定的收入。
三、房地产税与地方财政收入
著名傅蔚冈就指出：房地产税就是给地方政府提供一个稳定的收入来源。它的具体理由是：随着“营改增”逐步完成，营业税变成了增值税，地方政府失去了主体税种，完善地方税体系非常紧迫。为了稳定地方政府的税收，按照国际通行做法房地产税占地方税收比例较高。以美国为例：美国房产税也是地方政府的一项传统税收。征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。这真正体现取之于民，用之于民的税收目的。
反观，我国目前地方财政收入主要来源之一是土地出让金。由于它在地方财政收入中举足轻重，我们把这种现象形象称之为“土地财政？2014年地方卖地收入占比达到地方财政收入的一半左右。土地出让金70年土地租金不是一年一缴，而是一次性收入，要保证财政收入就要不断地卖地，而且要保证财政收入的稳定就需要每年都要一定规模的“卖地”。这就造成土地财政不稳定的，也是不可持续。人们希望用税房地产税替代土地出让金，为稳定健康地方财政找到出路。这个愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重庆房地产改革试点中可以看出房产税收益很低无法替代土地出让金。怎么办？这也需要从下文对土地出让金重新定义中找到答案。
征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。就公共服务支出而言，中国新兴的小区物业管理体制与之有着很大的相似。正是基于一定的相似性，物I管理费对未来房地产税设计也有一定借鉴意义。物业费按月计费，分期缴纳，是小区管理公共服务费用，也构成房产持有环节成本之一。物业费征收的标准是房产面积，这与上文设想的以土地为标准征收的房地产税不同。从公共服务的角度看，房产的多少也必然意味着享受服务的多少。无论你住还是不住，都必须设定公共服务，尤其学校，公园，体育场馆等公共服务布局更不可能随时修改。所以，未来房产税设计中以房产面积为准收税，也具有一定合理性。由于其性质与物业费相似我们姑且称这一部分为物业税。到此保有环节房地产税的构成似乎有了些眉目（如图1），综合流通环节房产税构成也较为清晰了（如表1）。
征房地产税要成为地方财政主体部分，体现公共服务功能。这形成一个矛盾：小区公共设施是由维修基金而不是财政负担，小区公共事务是由物业公司不是政府管理。既然业主支付物业费，买房时还交了一笔维修基金，那么相应相关税收就应该相应减少。有一个办法缓解以上矛盾，目前小区公共设施尤其道路日益老化需要维修甚至新建，但是，随着通货膨胀和维修基金使用，住房维修基金早晚也有用尽的一天。按照规定维修基金将近用完要按照原标准续缴，这在实践中很难做到。因为维修基金是购买房产时必须的费用，因此作为房价的一部分，业主接受起来不困难。可是如果再缴纳一比小巨款，按照现今国民素质接受起来就不容易了。如果维修基金用完，小区公共设施没钱维护，这必然影响到小区内部生活品质，并产生上文提出的公平问题。这时小区业主们缴纳房地产税就应该起作用，尤其在小区公共设施的维护、维修方面。我甚至认为房地产税征收以后，维修基金最好只用于维修房屋本身，而其他公共设施的维护应由政府税费承担，除非业主自己同意使用维修基金。这种维护方式还有一个契机，那就是中国城市要推广的“街区制”。不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”， 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。如果封闭住宅小区逐步打开，那么不谈其他方面，就公共设施的维护、管理费用就不应该都由物业费和维修基金承担了。
四、重新定义土地出让金
上文提到现有土地出让金不改变，那么现实中就会存在以下困惑。一是房地产现实增值与理论贬值的矛盾。二是房地产税代替土地出让金理论上合理而现实无法替代的矛盾。三是我们知道农村住房（还要包括小产权房子）占用土地法律上世世代代拥有的（除非征收）而且无偿使用，相反城镇房产占用土地却有一个固定期限，而且有偿使用，从社会公平角度上看也是有问题的。
要解Q上面的问题，我们可以在土地出让金这一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是没有固定期限，在房地一体原则下，房子占用土地也不应该有一个固定的期限。沿着这个思路我们可以重新定义土地出让金：土地出让金是政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格（简称地价）。这样定义有什么好处呢？
一是新定义解决了中国房地产理论上贬值，现实中增值的矛盾。重新定义的土地出让金不再是有固定期限的租金，它一次性缴纳后就与房子融合而成房地产价格。由于土地没有固定期限，附着在房产上的土地就不会随着租期缩短而贬值了，这样中国房地产现实中升值，理论上贬值的悖论也就解除了。另外，一次性缴纳完土地出让金也就意味着土地转让权的转让。这也为我们征收转让环节房地产增值税奠定理论基础。
二是新定义让土地出让金与房地产税同时征收成为可能。土地出让金与房地产税两种功能重叠，同时征收理论上缺乏合理性。如果把土地出让金定义为政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格，那么，它的税收性质就消灭了，也就不存在房产税与土地出让金功能重复了。这样土地出让金与房地产税同时进行就有了理论上的可能性。那么就解决了以上问题。这就扫清了起初由于房地产税征税如果太少而不能维持地方政府运转的障碍。
其实，实践和一些法律都证明以上定义的合理性、可行性。比如，现实中我们对买房子关心很多，但从来不关心土地使用期限。要知道按照理论上土地出让金期限确实是关系到房价。政府的征收同样不关心土地使用期限，不论是多老的房子也会以市场价格征收。政府和人们都不太关心这一个期限。说明什么？只是物权法提醒大家还有一个土地使用期限的问题。不过她还是给了我们一扇门：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。是否再缴纳土地出让金，法律却未规定。是立法者忽略了吗？当然不是，只是在绝大部分住宅使用权期间届满时，我们还有很长时间考虑清楚：到期后住宅是不是还要缴纳土地出让金。如果我们对土地出让金重新定义，就意味着土地到期后政府放弃对土地出让金再次征缴，这就解决以上提到的难题，其中包括用房地产权税替代出让金问题。
好处是有，但有人质疑：怎么解决这些新产生的问题呢？
土地是国有的，不能买卖。有人认为对土地出让金的重新定义，等于变相卖掉了国家土地。本文不予认同，因为体现国家所有的形式不仅只有出租一种，如一些国家国有资源都以某种税收来体现。更为特殊的是住宅是人们安身立命基础，基于“房地一体”做一些制度上的改革也是可以的。随着房地产的转让（包括买卖赠与继承），政府可以通过税收调整各方面社会利益。最后，还会因政府的征收土地重新掌握。
土地出让金与房地产税同时征收。买房人是不是吃亏了，这样会造成他们双重的负担。不会的。首先重新定义的土地出让金是一次性缴纳，而且没有固定期限。那么就意味着房地产税征收后，现有住宅用地土地不仅没有了70年大限，还意味着70年到期后政府也不应该再让业主交一次土地出让金了。买房人用土地出让金换来了无固定期限使用权还有再转让的权利。这种权利获得房地产增值的收益，从而使自己获得一笔真正财富。如果要人们选择他们一定会双手赞成的。另一方面政府以放弃再次征收土地出让金为代价换取了征收房地产税的权利。再有，政府只是放弃了对已经缴纳土地出让金的征缴，而对其他政府掌握的土地在出让时仍可代表国家征缴土地出让金。
综上，我们设定一个住宅占用土地流转流程（如图2），让我们更清楚看明白：
政府把掌握的国有土地使用权以招拍挂（市场价格）形式转让给开发商（A）。开发商把附着土地的房地产卖给（市场价格）业主（B）。之后包括业主的转让（市场价，赠与继承除外）（C），还有可能政府因公共利益征收（市场价）（D），政府重新掌握土地。这就形成了一个循环。这循环中土地随着房产一起在市场上流转。在出让土地被政府再次征收之前，体现土地国有性质应以对房产税收形式存在。这就为我们在持有环节对住宅占用土地而征收房地产税奠定法理基础。
五、土地出让金、房产地税与小产权房
小产权房早已有之，小产权房问题严重却与城市房价蹿升密不可分。“因为在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费的负担，房价便宜。于是小产权房在城镇郊区或城乡结合部大量出现。尽管按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。但是现实中小产权房的使用和转让几乎不受影响，只是在诸如抵押、拍卖是受到些限制。低价诱惑和低度风险促使人铤而走险，不顾政府的警告小产权销售仍旧如火如荼的进行。
小产权带来了很多社会问题，这其中也为未来房地产税征收带来很多问题。因此小产权问题必须解决。原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，未来对小产权房的主要处理，无非就是转正和拆除两种措施。
拆除？按照目前社会现实，除非极特殊情况才可以拆除。大部分情况只有转正一个选项了。如何转正呢？其他程序性的追认还好办，但一个关键问题是：土地出让金怎么办？大产权和小产权一个根本区别就是“有没有缴纳土地出让金”。从现实角度看补交土地出让金是困难的，甚至是不可能的。这不仅是土地出让金按照什么标准征缴，还涉及到对农民土地征收问题，更涉及到业主付出成本的态度问题等等。解决这个问题，我们可以借鉴土地出让金重新定义的思路。既然国家掌握的土地转让须向政府缴纳土地出让金。那么既然农村土地属于集体所有，农民们盖好房子把附着的土地按“市场”价格转让不交土地出让金也是合理的。这里有一点是相同就是土地的转让包括转让权的转让，并且没有固定期限。如果这样做政府也没有吃亏，因政府在没有向农民付出征地补偿的情况下把集体土地转变为国有。更为重要的是政府还获得了对该房产征收房产税的权利。当然这只是权宜之计，今后，政府应加大对新建小产权房监管力度，在萌芽阶段就消灭小产权房才是正途。
【摘 要】通过对农村住宅发展过程中存在的问题进行分析，通过政府与社会的合作，引入有责任感房地产企业找到有效的参与模式，逐步完善新农村住宅建设和提高农民生活水平，也给开发商创造新的利润空间，为积极稳妥推进新农村建设决策提供参考。
【关键词】房地产；参与；新农村；住宅；模式
新农村住宅建设在推进新农村建设的可持续发展具有举足轻重的地位，在新农村建设中具有重要的意义。
一、我国农村住宅发展现状
我国共有320.7万个自然村，63.4万个行政村，2.2万个集镇，近2万个建制镇，总建设用地接近17万平方公里，有10亿人口在这里居住、生活、工作，可见农村房地产需求潜力的巨大。自1980年起，农村新建住宅总面积一般在6亿平方米以上。人均住房面积为28.69平方米，农村人均住房面积达到29.68平方米，比城市人均住宅建筑面积的26.1平方米多3.58平方米。虽然农村人均住房面积较高，造价高，但住房质量不高：钢筋混凝土结构所占比例仅为37.63%，砖木结构比重为47.57%，还有14.80% 的房屋为非砖木、非钢筋混凝土结构[4]。布局不合理，没有配套的厨卫设施，居住条件并未得到真正改善。土地浪费严重，缺乏统一规划与布置。住房建设模式落后，建筑形式单一，丧失乡土特色。可再生能源的使用率底，缺乏节能理念和措施。资金来源单一。
二、房地产企业参与农村住宅建设的必然性
国家建设社会主义新农村的相关政策使房地产企业参与新农村住宅建设获得了可能。农村住宅建设为房地产开发企业打开新的市场，农村住宅产业化进程中有效引入房地产企业进行住宅建设将起到事半功倍的效果。房地产企业可以利用在城市房地产开发经验，进行农村住宅项目合理规划，提供资金，提高土地集约利用，加速农村住宅建设速度，提高住宅质量，形成配套完善的住宅社区，有利于农民转变观念和农民生活水平，有利于统筹人与自然的和谐发展，有利于创造整体和谐的城乡发展格局的提高。
三、房地产企业参与的制约因素
1.土地流转的局限性
房地产企业参与新农村住宅建设也具有一定的局限性，由于农村土地制度区别于城市土地制度，农村房地产项目在市场流通受到限制，房地产企业追求的高额投资回报较难实现。
2.相关法律法规不完善，农村住宅产业化水平低
涵盖农村住宅建设全过程的法律法规体系没有建立，使得住宅建设从规划设计到施工无法可依。农村住宅基本处于无设计，自建为主，采用高耗能的建筑材料，缺少标准化设计、工业化生产、机械化施工、通用化配套、可再生能源利用成套技术和节能省地型住宅配套技术的研究。农村住宅金融体制滞后性，农村住房建设资金筹集难。这些问题导致农村住宅产业化水平较低，制约农村住宅建设。
3.农村居民思想落后和经济生活水平不高
农民的思想观念未能得到转变，导致农村住宅规划与设计系统性较差，整个农村住宅建筑市场很难有长足的发展。与城市居民收入相比，农村年居民收入偏低，农民在满足衣食温饱之后没有更多的钱用在房地产的消费上，对农村房地产失去购买力，导致农村房地产发展的缓慢和农村房地产建设的质量偏低。
4.房地产企业参与态度谨慎
大多房地产企业认为新农村建设是政府的任务，房地产企业参与新农村建设，不能像在城市中获得高额的投资回报，投资回收期长，两者很难把利益统一。因此很多业内人士不熟悉新农村住宅相关政策，房地产企业参与的积极性不高。
四、房地产企业参与途径
房地产企业通过集体―开发商合作途径参与新农村住宅建设。利用宅基地作价入股的模式，在保持集体土地所有制形式不变的条件下，提高农民的居住水平。在成都鹤林村采用重点突破性新农村建设方式，以村社集体经济组织为市场主体，与房地产公司及建筑商合作，实施“三个集中”，壮大“新集体经济”，创新城乡一体化和谐发展模式，成为城市周边农村（城郊）新农村建设的典范。农民只要用不到5%的土地与土地开发商合作，即可得到整个自然村全部村民的小区楼房安置，房地产商也获得了满意的投资效益。
开发商接受村委会或众多农民的委托，定向进行农村住宅开发途。根据农民的要求，为其建设房屋，房子建好后卖给农民的行为。这种模式最主要的优点是可以按照农民的要求量身打造。开发企业按每平方米的建筑面积收取一定的管理费，对开发企业而言，这一途径虽然盈利不太大，但基本没有风险，而对农民而言，专业化的施工与管理可以降低成本。
五、房地产企业参与模式创新
1.创新理念
房地产企业为新农村住宅建设提供项目策划咨询服务，开发管理服务和物业管理服务，提高新农村住宅开发服务水平。通过农业与其他产业立体化建设拉动农村房地产需求，提高房地产企业参与积极性，塑造良好的房地产企业形象。随着我国农村房地产的发展，房地产企业通过与政府合作，借鉴城市住宅房地产项目开发经验，培育品牌农村房地产企业，进行连锁开发，形成规模优势，实现集约化发展，进行企业产品品牌的打造，促进农村房地产业的发展，提高农村第三产业的服务水平，也使房地产企业综合效益得到提高，实现双赢。
2.创新模式
（1）农业综合体开发模式
房地产企业利用自身开发优势参与农村商业项目的开发形成现代农业综合体，完善农村社区各项配套设施。通过以农村为基地，生产优质农产品，优先向房地产企业物业服务的业主直供，并逐渐辐射至社会消费市场。打造涵盖农业观光旅游、乡村休闲度假的创新型、高技术引领的农业综合体，统一标准、品牌、生产技术，形成规模效应和品牌效应，发展成集农业、科技、贸易、会展、休闲和文化为一体的农业综合体。
（2）连锁开发模式
对于专业住宅房地产企业而言，可以发挥其住宅房地产开发的优势进行农村住宅连锁开发，改善农村住宅条件，形成完整的配套。像奥林匹克花园，有保利花园，阳光100等房地产项目利用其品牌效应，在全国村庄进行农村住宅项目开发，使得农村住宅开发规模化，集约化，房地产企业实现预期的综合效益。
总结：在新农村住宅建设过程中应树立农民主人翁意识，树立自力更生为主，各级政府、社会各界帮扶为辅的运行机制，把住宅建设改造与新农村建设的其他环节有机结合，实现统筹协调、互相促进。房地产企业利用自身开发优势，加强与政府合作，实现以农为特色，形成城乡一体相互促进新农村住宅开发可操作模式，实现农村住宅专业化规模化开发。
摘要：住宅是人们生活中一个重要的空间，其空间设计对于住宅功能的发挥以及人们的生活需求具有重要的作用；同时，建筑作为一个耗能大户，节能设计对于建筑行业的发展意义重大。本文针对房地产住宅在空间设计和节能设计方面进行探讨和研究，希望起到抛砖引玉的作用。
关键词：房地产；住宅；空间设计；节能设计
房地产住宅是提供给人们生活休息的空间，所以在空间设计及节能设计等方面应该是以人为本的，其功能等都需要围绕人们的需要和舒适度来进行设计的。随着经济的不断发展，资源的重要性已经越发的不言而已，随之而来的住宅的生态性和绿色性成为人们普遍关注的问题。如何做好住宅的空间设计和节能设计也成为房地产行业关注的焦点。本文就房地产住宅中空间设计与节能设计进行探讨和研究。
房地产住宅的空间设计
住宅空间结构的特征
我国房地产住宅的发展，主要经历了几个阶段：第一阶段，职工的住宅以及新村，此阶段的住宅主要是采用邻里单位的基本观念，相应的配套设施比如小学和商店也列入规划之中，并将之前的棚户区有目的、有计划的进行改造，变成阳光明媚、空间优美的住宅；第二个阶段，住宅和街区相结合，这主要是受到了前苏联规划模式的影响而发展起来的；第三个阶段，住宅区、行政区与街区结合。改革开放后，随着人们生活水平的提高，于是具备功能齐全的住宅区、行政区、街区相结合的住宅形式出现，并逐渐的发展成了当前主要的空间结构。
2、房地产住宅空间设计
1）客厅与起居室的设计。在住宅空间的设计中，随着人们居住模式的改变，出现新的“大厅小卧”的布局，并经过多年发展已被人们接受。这种空间布局不仅注重居住者的需求以及行为的规律，还能满足成员娱乐以及聚会等活动的需要。通常起居室作为家庭成员使用的公共空间，能满足成员日常的活动需要，客厅主要用来接待客人的场所，具有一定的功能针对性，单独成员的客人造访可能会影响到其他成员的生活，进而会造成使用上的不方便。根据目前我国家庭的普遍现状，理想中的两室两厅是不太现实的，所以比较实际的设计是将客厅和阳台、餐厅等空间相结合，可以做大餐厅的空间，并通过增加家具来满足会客的需求也提高用餐的舒适度；
2）卧室的空间设计。卧室由于具有很强的功能性，主要来提供成员的休息空间，所以私密性比较强，对其空间环境的要求也要尽可能的温馨和舒适，所以在空间的设计方面不能够太过狭小，主卧一般要12-16平方米比较合适，次卧为10-14平方米，并在主卧内设置卫生间和更衣室，提供完善的功能；
3）卫生间设计。卫生间作为住宅核心部分，通常可分为公共卫生间和主卧卫生间。由于人们生活水平的不断提高，卫生间也成为了追求健康和舒适的一个场所，要让使用者能够感受到舒适、安全、方便，可在满足人们基本的卫生行为的基础上适当将化妆、洗涤等功能也放入其中。通过对空间进行适当分离，分离为两个或以上的空间，保证各个功能都能独自发挥其应有的功效。同时，面对我国提出的节能减排的政策，在卫生间最好是选择淋浴，不仅卫生、方便，而且节约用水、面积小、布置相对较为灵活。通常家庭公用的卫生间面积4-6平方米适宜，主卧卫生间3-4平方米适宜。
4）厨房设计。厨房是住宅中一个重要的场所，尽管占地面积不大，但功能重要、使用频率很高。厨房主要由冰箱、操作台、洗池等为主，还适当的辅以低柜、吊柜等用于储存的空间，对于厨房的设计应采用变压的风道，这样便于气和油烟的排放，同时也要具备足够的电源插孔来满足厨房日益增多的电器需要。厨房的照明应采用全部照明和局部照明结合的设计理念。厨房的面积一般为6-8平方米较为适宜。
二、房地产住宅的节能设计
1、房地产住宅节能设计的重要性
随着我国的城镇化进程不断的发展，数据统计表明，建筑行业的能耗约占全社会能源消耗的32%，占全国能源消耗总量的45%。目前来讲，我国基本上都是高能耗建筑，并且每年新增的建筑其95%都是高能耗建筑，这就造成了很大的建筑能耗也造成了严重的负担，所以，建筑行业的节能应该给予足够的重视。并且推行节能措施迫在眉睫。
2、房地产住宅的节能设计
住宅节能是指住宅在设计、规划、建筑以及使用的过程中，通过采用节能的材料以及技术，来加强能耗的管理，在保证住宅正常功能的发挥的前提下来降低其能源消耗。住宅节能设计是一个全面的过程，主要通过下述几个方面进行：
（1）住宅外部环境节能设计。住宅外部环境的节能设计主要可采用合理选址和合理群体的规划布局。合理选址就是住宅的选址需要严格的根据当地的环境、气候、水质以及地形等因素综合考虑，比如年平均温度、平均湿度、风压以及太阳辐射强度等，利用这些条件来为住宅节能创造有利因素，但又不能破坏整体的环境平衡。合理的规划以及结构设计能够有效适应住宅周围的环境，从而有利于建筑节能。比如日照以及住宅朝向的选择，应该是以冬季能够获得充足的日照、夏季能够利用自然的通风并降低太阳的辐射为原则的；比如合理的控制建筑体形系数，体形系数就是建筑与室外环境接触的外比表面积和其溶剂的比值，所以单位建筑其外表面积大、体形系数也大，则其能耗就高。所以，在节能的设计时，应该要尽量的避免建筑外面形状太多凹凸不平，尽量平整。
（2）住宅建筑单体节能设计。住宅建筑的单体节能设计，主要是对各个部分的节能构造进行设计以及建筑物内部的空间进行合理设计和分隔，并选用一些新型的节能材料以及节能技术，更好的利用建筑物周围的环境，达到满足建筑性能又良好节能的目的。住宅的单体节能设计，主要有：1）房屋的隔热保温和遮阳。夏季，由于太阳光线较强，所以建筑物内温度受到外面环境温度的影响会提高2-4摄氏度，但在冬季，又会因外部温度而使里面温度降低。所以在屋面的设计时可选择倒置式的设计，同时也可采用蓄水和种植绿色植物，这样不仅能够有效的起到良好的隔热效果，还可以增加城市的绿化面积，改善城市的环境，也能结合建筑物构造呈现有个性的建筑形象。2）楼板层的节能设计。主要是利用楼板层的中空空间通过将循环水管等布置在其内部，就能在夏季利用冷水来降低住宅内部的温度而冬天利用热水来提高温度进行取暖。3）住宅门窗的节能设计。数据表明，我们高能耗建筑中约有40%的能耗是通过建筑的门窗产生的，所以在门窗的设计时不仅要控制窗和墙的整体比例，也要通过增强门窗的热工性能来降低能耗流失，比如采用多层中空的或辐射低的玻璃等和加强门窗间的气密性，同时还可增加建筑物外墙的这样设计，从而有效的防止夏季强烈的太阳辐射而导致室内的能耗增加。4）选用节能材料。在建筑物材料的选择上面，应该要遵循经济、节能、健康的原则，选用新的高校材料，比如新型防水材料和保温材料的使用，可以达到很好的防水效果和隔热保温效果，有利于建筑物的节能。5）合理的空间设计。所谓合理的空间设计就是要能够充分的保障建筑物的使用功能的条件下，进行合理的分隔和设计，从而改善住宅室内的通风、采光以及保温的条件，进而达到节能的效果。
【摘 要】商品住宅作为房地产业的重要组成部分，与人民生活质量的提高关系密切。鉴于此，本论文在总结前人研究成果的基础上，以青岛住宅房地产市场为实例，采用线性回归和指数平滑的方法，对青岛市商品住宅的供需状况与价格走势进行了分析预测。总结出房价上涨的几点原因，并提出针对性建议，为青岛市的商品住宅市场的持续健康发展提供新的解决思路和方案。
关键词：商品住宅；价格；供求机制
1 绪论
近年来，我国商品住宅房地产价格不断上涨，各主要大城市房价过高、涨幅过快，成为影响宏观经济健康、平稳运行的不确定因素，稳定住宅房地产价格尤其是住宅房地产价格是当前社会各界关注的焦点。从我国的实际情况来看，房地产业尽管发展历史较短，但进入转轨时期以来，其价格变动与主要影响因素变动仍呈现出一定的规律性。在这种背景下，选择房地产价格变动理论作为研究课题，既具有较大难度，又非常具有理论意义和现实指导价值。
基于以上背景，本文在阐述了商品住宅房地价格理论，形成机制及变化规律后，以青岛为实例，对青岛市房地产供需状况和价格走势进行分析，对青岛市房地产市场的未来发展提出有益的建议。
2 商品住宅价格相关理论
商品住宅是指由具有资质的房地产开发企业经政府批准后建造的在市场上自由流通的住宅，消费者在购买后即可获得房屋所有权证与国土使用证。从城市住宅供应体系来看，城市住宅主要分为商品住房和保障房两类。
商品住宅价格指在完全市场化条件下商品住宅的交易价格。其价值既包含所占用的土地价值，也包括地上建筑物的价值。由于商品住宅具有不同于一般商品的特性，商品住宅价格也有其独特的价格特征：明显的区域性、需求缺乏弹性、周期波动性以及易受政策影响。
3 商品住宅价格形成机制
3.1商品住宅价格形成机制的概念
商品住宅价格形成机制是商品住宅价格机制的核心内容，指在一定时点上各影响因素及其相互作用。任何商品要形成价格，都要满足相对稀缺性、有效需求和效用性三个条件。商品住宅作为一种商品，其价格形成也满足这三个条件。此外，商品住宅的成本、权益和区位构成了商品住宅的定价基础，是商品住宅价格形成的最基本要素。
3.2市场供求机制
成本、权益、区位构成了商品住宅的定价基础，而商品住宅价格的高低是由市场供求关系决定的，因此，供需平衡决定价格水平，目前的商品住宅的影响因素基本上都是调节供需的。从短期来看，由于土地资源是有限的，因此商品住宅的供应可以视作是固定不变，所以住宅价格随着需求量的变化而变化。当购房者的需求增加时，由于供给不变，价格上升。当市场需求减少时，价格下跌。
3.3生产价格机制
生产价格是利润转化为平均利润后商品价值的转化形式。由社会成本加平均利润构成。在已知生产成本、成本利润率、税率的情况下，价格=[成本(1+成本利润率)]/(l-税率)。也可采用加工费用盈利率的方法把税收和利润放在一起考虑。
4 住宅房地产价格变化规律
4.1长期增长性
经济发展水平和居民收入水平的提高，人口数量的增加都刺激了商品住宅刚性需求和投资性需求的增加，使得商品住宅的价格将长期处于上涨状态。然而土地成本、建筑成本的不断提高，土地供应更加严格，商品住宅供给的有限性，这些都导致商品住宅价格长期上涨。
4.2抗通货膨胀性
自2005年起人民币巨大的升值压力促使我国要采取措施控制贸易顺差的加大，造成国内流通中的货币总量超过商品总价格，所有商品呈现出综合性的价格上涨趋势。为了财富的保值增值，很多人会选择投资商品住宅等价值稳定的投资品。以土地为承载物的商品住宅，其价格也就具有了抗通货膨胀性。
4.3周期波动性
商品住宅价格的变化与宏观经济的发展和政府政策的制定密切相关，一般来说，政府鼓励商品住宅市场发展，开发商增加投资，促进商品住宅市场发展，同时，由于宏观经济发展水平一直较高，居民收入稳定增加，购买力较强，商品住宅市场呈现出供销两旺的局面，商品住宅价格会处在上涨期。当政府制定政策抑制房地产市场过快发展时，商品住宅价格处于下降期。
5青岛市商品住宅价格现状及变化研究
5.1青岛市住宅房地产市场现状
青岛是我国东部沿海重要的经济中心城市，自2002年来，青岛的经济飞速增长，青岛市民生活水平不断提高。根据世界银行的研究表明，当前，青岛市住宅房地产业正处于平稳期，城镇化水平正处于加速时期，故未来对住宅的需求是强劲的。
2002年-2011年的住宅房地产竣工面积总体上呈波浪形上升趋势，商品房供给量增多，从而加剧了房地产市场的竞争。2011年青岛市全社会累计完成固定资产投资35025382万元，同比增长15.9%，房地产开发完成投资7827193万元，同比增长29.9%，占固定资产投资22.35%。
虽然历年来住宅价格都在增长，但其增长率变化很没有规律，为了找出未来房价的增长趋势，我们需要对数据进行处理，现对房价增长率取对数，我们就能看出，未来房价的增长趋势将变缓，但仍然保持着不小的增长。其预测结果如图1所示。
图1 青岛市历年来房价增长走势图
5.2住宅房地产市场发展趋势分析
由于住宅房地产市场供求的因素很多，不确定性很大，想要准确预测住宅房地产市场是相当困难的，只能通过分析影响住宅房地产市场的因素大致把握市场的走势。因此，对于商品房的需求预测，本文采用回归分析的方法来预测。
自2002年以来，青岛市住宅房地产实际销售面积总体上呈上升趋势，特别是2005年，增长率较上年为45.41%，2011年下降为-24.23%，由于国家对房价出台了一系列的控制措施，包括限购的强烈要求、从紧的货币政策和信贷政策以及加大的保障房建设，购房者在一定程度上会持观望态度，加上青岛市自2002年以来，房价飞速上涨，已经部分超过了居民的经济承受能力，未来几年，青岛市住宅房地产销售面积绝对量还会增长，但增长速度会有所下降。根据一元回归预测，运用回归方程y=86.467x+249.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.825 > =0.576 ）可以预测得出2012年青岛市住宅房地产销售面积为1201.067万m2，2013年为1287.534万m2。通过回归分析，运用计算机得出的回归方程y =27.558x +416.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.769 > =0.576 ）可以预测2012年青岛市住宅房地产竣工面积为720万m2，2013年为748万m2。
价格反映着各方面的经济关系，影响房地产市场供求关系的变化，决定着房地产开发经营企业的盈利和亏损。因此，对住宅房地产市场进行研究不能忽视市场价格的变化，本文采用指数平滑法对住宅房地产市场价格进行定量地预测，2012年住宅均价为6978.70元/平方米。5.3结果分析及建议
本章通过对青岛市住宅房地产价格现状及变化的理论与实证分析，总结得出了青岛市2002年至2011年住宅价格不断上涨的几点原因。首先，需求增加是支撑住宅房地产价格上涨的重要动力。其次，目前对住宅价格上涨的的调控政策的力度有限。最后，从供求方面看，青岛市未来住宅价格仍将走高。
针对此种情形，对青岛市住宅房地产价格发展提出如下建议：（1）优化土地供给制度。首先，土地开发的规模既要依靠市场需求的拉动，同时也要依靠政策约束引导。其次，完善土地储备制度，促进土地流通市场的发展。最后，要以持续、健康发展为理念，加强对房地产开发土地供应的监管。（2）完善房地产统计和信息披露制度。首先，根据青岛市目前商品住宅市场的实际发展情况，应把重点放在正确引导居民理性消费、支持普通住宅建设等方面。其次，完善信息制度，科学确定房地产信息的时间和方式，正确引导投资和消费，促进市场供求平衡，避免房地产市场的大起大落。（3）拓宽多种投资渠道。政府应利用各种渠道加强引导，增强投资者风险意识。
【摘要】本文希望通过对收集的数据的计量分析，找到货币发行量与房地产商品住宅价格之间的关系。本文运用的计量方法有ADF平稳检验、AEG协整检验、ECM误差修正模型以及格兰杰因果检验。本文的结论是：货币发行量的确是房地产商品住宅价格的格兰杰因，即货币发行量包含了可以预测房地产商品住宅价格的有效信息。更进一步，结合实际，得出：货币发行量是房地产商品住宅价格的逻辑因。
【关键词】货币发行量 房地产商品住宅价格 误差修正模型 格兰杰因果检验
一、引言
中国的商品住宅房地产市场发展是跟我国的经济体制改革一样从1979年开始的。从1979年至2012年期间，住宅房地产历经了土地使用权转让阶段、房地产泡沫阶段、亚洲金融危机阶段、福利分房终止货币分房开始阶段、我国正式进入WTO阶段、炒房阶段等等。可以说，一个商品房地产市场的发展是中国整个经济体制改革的缩影。在这期间，中国商品住宅房地产市场从无到有的建立了起来，并且逐步完善。但值得注意的是，从商品住宅房地产市场一开始建立，政府就对该市场进行了严格的规范和控制，比如房地产市场的国六条、国八条、国十一条等等。由于政府的控制以及政治、体制等外部情况的变化，使得分析商品住宅房地产市场的价格成因变得极其困难，其中任何一个事件对商品房地产市场的影响都是非常大的，比如金融风暴、正式进入WTO、国家房地产政策等等。在此，本文去除所有影响价格的因素，直接从货币发行量对商品住宅房地产价格进行格兰杰因果分析，希望通过格兰杰因果关系进一步得出逻辑因果关系，以指导实际和相关政策制定。
二、相关研究
以往文献对商品住宅房地产市场的价格研究很少，跟房地产价格相关的研究有：
《房地产价格与通货膨胀预期》：研究如何运用房地产价格预测通货膨胀。
《房地产价格与通货膨胀_产出的关系》：研究房地产价格如何影响通货膨胀和产出。
《中国房地产价格与通货膨胀的关系_基于计量模型的实证分析》：研究房地产价格与CPI的关系。
《商品住宅销售量与CPI格兰杰因果关系研究》：研究房地产住宅销售量与CPI的关系。
这些文献中，《中国房地产价格与通货膨胀的关系_基于计量模型的实证分析》跟本文的主题是比较相似的。但文章是讨论了CPI跟房地产价格的关系。CPI是基于一揽子日常商品的年度涨幅，可以间接体现货币发行量。但我国的CPI指数中并没有包括商品房价格，所以完全可能出现商品房价格上涨而日常商品价格不上涨或者反之的情况。所以本文直接选取了货币发行量这个更直观的指标来衡量和研究分析。
（三）协整检验
五、结论与建议
从逻辑上，房地产商品住宅价格的上升只有两个原因，一是注入该市场金额占整体货币发行量的占比增高，二是整体货币发行量的增加。由于已经证明了整体货币发行量是住宅价格的格兰杰因，所以可以从逻辑上认定：货币发行量的增加是房地产商品住宅价格上升的原因之一。而且，通过回归函数和ECM模型，可知：长期来看，货币增长率增加1%，房地产价格增长率增加0.46%；短期来看，货币增长率增加1%，房地产价格增长率增加0.923%。
建议：控制房价过快增长是政府的责任之一，但之前都只是从行政政策角度强行压制价格，导致的结果是效果不理想。建议政府之后从货币发行量这个经济角度来解决该问题，控制货币发行量，控制房价的过快增长。
【摘要】房地产的调控政策关系到百姓民生和房地产业、乃至国民经济的持久、健康发展的问题。应该使得房地产政策和制度保持长期稳定和协调，具有长期可预期的政策效果。要基于中国国情、立足住宅民生消费的属性，来设计具有长期战略性房地产的调控政策和制度。
【关键词】住宅民生属性；房地产调控政策
自上世纪90年代中期，中国实行以市场化为核心的城市住房制度的改革，住房商品化、土地招标拍卖，有力地推动了城市房地产市场的发展。在经济和房地产业快速发展的同时，出现了地价、房价快速上涨，在一些城市，商品房的房价超出普通百姓的购买力。过度投资投机推动地价高企，导致商品房价格过快上涨。经济学的观点是：只有当“完全竞争”的平衡和抑制的作用存在时，才能是所谓的完全自由，“完全竞争”会自发地抑制投机。中国人多地少，中国房地产市场必然是供应弹性不足的市场，远远不是一个“完全竞争”的市场，这显然是导致投机产生的重要因素。从近十多年房地产市场的表现来看，有许多人将房地产市场看作是一个投资市场。但是住房本身属性应该是满足人们居住这一基本需求的消费品，而且是涉及广大百姓的民生必需品。
购买住房应该是为了满足和改善居住状况为目的，是一种消费行为。如果买房是为了赚取差价获利，这就是投机行为。如果人们置地买房就好像在参加一场“击鼓传花”的游戏，每一个人都认为房价还会涨，每一个人都认为“花”会传出去，谁也不知道“鼓声”什么时候会停止，参加“击鼓传花”游戏的每一个人都是抱着投机的心理，每个人都是怀着赌的心态，不是为了得到“花”，而是要能够“传”下去，在这场游戏中取胜。如果市场上许多人置地买房，其目的是为了所谓的“投资”，为了“传下去”，为了赌一把，这场“击鼓传花”的游戏将导致巨大的房地产泡沫危机，日本的房地产泡沫的破裂就是前车之鉴。
在过去十多年中国房地产市场的种种投机投资表现是地价越拍高、房价越涨越高，投资买房的比例也越来越高，普通百姓的收入增长远远赶不上地价、房价的上涨，他们对住房的购买力越来越低，使他们无法改善自己的居住条件。开发商抱着投机的心态拍得高价土地，面对已经居高不下的成本，只能开发适合高收入阶层的住房，高收入阶层如今买房已不再是解决居住问题，而是为了“投资”，他们可能已经买卖过好几套房。投机、投资行为在很大程度影响了住宅房地产的价格，住宅房地产价格形成机制偏离了民生消费品的属性。
近几年中央政府采取了一系列房地产调控政策，采取限购等严厉的“刹车”特点的调控手段，采取行政手段抑制房地产投资。在短时期内取得了明显的效果，阻遏了地价、房价的上涨。但是，这种一刀切的政策也抑制了住宅改善性的消费需求，在当前中国经济走势放缓的严峻形势下，以住宅为主体的房地产业是国民经济的龙头行业，它影响到国民经济上下游诸多产业，对保障经济平稳发展具有重要意义。因此，房地产调控政策应立足于促进住宅消费、抑制住宅投资的轨道上来，推动首次购房和改善性购房，增加保障性住房比例，促进存量住宅的二手交易，既活跃房地产市场又不至于导致房地产投资投机泡沫产生。应该从以下三方面来考虑如何制定房地产、尤其是对于住宅的政策和制度：
一、加强保障性住房比例，解决低收入阶层住房问题
低收入阶层住房问题是关于社会安定、百姓民生的重要方面，必须要加以重视和有效地解决，要研究如何充分利用有限的财力，控制单套面积，建设尽可能多的套数，努力扩大保障低收入阶层群体数量，保证分配公正透明和社会监督，对保障房的购买租赁、使用和流转建立配套的法规。可以借鉴新加坡“公共组屋”的管理模式，新加坡对于“公共组屋”的购买资格有严格的规定，仅限于屋主使用，不得出租和空置，对于“公共组屋”的转让市场也有明确的规定，“公共组屋”的二手市场购买人的资格也必须符合“公共组屋”购买条件。我国保障性住房市场应该仅限于保障对象（低收入阶层），保障房除了购买方式之外，还应补充廉租以解决收入最底层的居民、以及刚踏入社会的大学生的居住问题。切忌保障房流入商品房市场，这样可以使得保障房规模逐步扩大，使得社会受保障的低收入比例逐步提高，也不至于使得政府财力过度负担，各地城市逐步建立稳定的、逐年扩大的保障房体系，随着社会经济发展，逐步扩大低收入阶层居民的住房保障比例，形成解决低收入阶层住房问题的良性发展的轨道。要汲取九十年代曾经搞过一阵子的“经济适用住房”的经验教训，“经济适用住房”之所以没有延续，其主要原因是“经济适用住房”没有完善的配套法规和政策，许多“经济适用房”被有钱人购买，“经济适用房”小区里出现宝马等高档轿车，“经济适用房”流入商品房二手市场，“经济适用房”没有起到保障中低收入阶层住房的政策初衷。新加坡的经验说明：在人多地少的城市国家，由于采取了科学、合理、可行的住房政策，在新加坡经济飞速发展的同时，公共住宅房价一直保持在百姓的承受能力范围，区隔公共住房市场与商品房市场，满足了各阶层人民的住房需求。
二、对不同的住房需求采取区别化调控政策
从消费需求特点，住房市场可以区分为刚性需求、改善性需求、奢华性需求和投资性需求。房地产调控政策应该针对不同需求进行调控，以使得有限的房地产资源用于满足百姓合理的住宅需求，同时，促进合理的住宅需求，保持房地产业健康平稳发展。刚性需求主要是年轻家庭和中低收入家庭，对于这部分刚性需求应该实行贷款、税收等方面扶持政策。应在房型面积方面不宜过大，应控制在满足基本需求方面，控制住宅总价。改善性需求主要满足中产阶层的合理改善住宅消费的需求。应该鼓励和满足改善性住宅需求。鼓励改善性需求的住宅政策对于促进住宅产品结构和消费结构合理化，对于满足随着社会经济发展和生活水平提高具有重要作用。中产阶层的日益扩大以及他们的合理住宅改善需求对房地产业健康发展具有重要意义。奢华性需求主要是对于别墅、高档豪华公寓等少数占用土地多的住宅类型，对于此类住宅不符合中国土地资源紧张的国情，应该加以限制发展。投资性需求与改善性需求容易被人混淆，其关键区别在于“度”，应该限制购买二套以上，比较合适的限制措施是采取累进的税收政策，买的越多，税负越高，使得购房者感觉到税负大于住宅的投资收益，购房者也就不会继续购买。正在酝酿的房地产税，也应考虑对于拥有多套住宅如何设计累进税制，使得房地产税真正起到调控房地产投资需求的作用，而不影响到绝大多数百姓的合理住宅消费。
三、保持房地产政策的稳定和持续
近十多年中国房地产政策变化起伏较大，从推进住房商品化到金融危机期间，一直是采取大力鼓励、促进房地产的政策。到2010年开始觉察房地产价格上升过快、提出遏制房价过快上涨、防止房地产泡沫，房地产政策开始转向，逐步开始采取限购、限贷的政策。在这种180度的、比较简单化、一刀切政策转向措施对于国民经济、房地产业和百姓预期产生不稳定的、负面的影响，但也是受制于“急刹车”的需要，不得已而为之。从宏观经济的角度，房地产业是国民经济龙头行业，带动钢铁、有色金属原材料、建材、家电家具等众多产业。房地产业的宽幅波动，必然对相关产业带来很大冲击。从百姓的角度，房地产价格和购买政策的波动性和不确定性，对于百姓的购房和投资的预期产生很大的影响，要么是过度投资，要么是抑制购买，一些百姓被波动的房产市场搞得晕头转向。
房地产政策和制度的稳定和持续是房地产市场持久健康发展的必要条件，稳定、持续的房地产政策和制度的立足点应该是根据中国的国情、百姓民生需求、以及房地产业在国民经济中的地位。从整体和长远的角度出发来稳定协调房地产市场发展。因此、需要从房地产税、保障房制度、对各类型住宅的区别化开发管理政策以及各类住宅的贷款政策上综合协调，目标是促进和满足各阶层民生合理住宅需求、阻止过度投资，尽快从当前临时性的政策措施转变到长期稳定协调的房地产政策和制度。
摘要：房地产开发企业在获得一定面积的土地后，在不影响小区品质和容积率限制及环境的条件下，必须最大限度的规划出可销售住宅的面积，以满足其对利润最大化的需求。本文通过对我国民用住宅层数的划分标准进行了分析，并对其建安造价做出探讨，结合别墅、多层、高层四种类型的建安造价和特点，为房地产开发企业提供了能指导实际操作的小区规划决策思想。
[关键词] 住宅；层数；多层；工程造价；方案决策
一、低层住宅的特点与工程造价分析
低层住宅在民用住宅层数划分标准是指1~3层住宅。低层住宅多建于小城市和大中城市的城乡结合部。它既有普通住宅，又有高级别墅。低层住宅由于其高度低，尤其适合于老年人、儿童和身体障碍者使用；生活空间开放性强，有利于邻里之间的交往。其缺点是居住密度低，土地利用不经济。因此其容积率较低，综合开发面积较少。
因此，开发商在利益最大化的驱动下，一般较少开发低层住宅，不过在城市的边缘地带，开发商如果定位为高档别墅住宅的话，其开发住宅一般多为低层住宅。但其售价相对于多层和高层住宅要高很多。一般低层住宅的容积率与居住密度较低，多用于城市郊区和一些城市改造中对环境品质要求较高的区段。住宅商品化的初期，我国曾出现过建设别墅区的热潮，由于其过低的容积率，在一定程度上造成了对有限土地资源的浪费。
二、多层住宅特点与工程造价分析
在民用建筑中，多层住宅具有建筑结构简单，占地面积少，可减少工程量，使用费用低，开发建设的综合费用相对低于其他形式的住宅降低单位造价，经济效果好。被大部分城市广泛采用。缺点是生活空间开放性差，不利于邻里之间交往；楼层相对较高，又不设电梯，给上下楼带来不便。将来发展趋势是多层住宅也设电梯。
根据经验，6层以内的住宅层数越多，造价越低，这是因为多层建筑在一定范围内层数增加，则房间内部和外部的设施费、供水供气管道、电力照明等费用随层数增加而降低，所以多层住宅以采用5~6层为好。
下表是多层建筑的单方造价和层数的关系表，根据表2我们可以很容易的得出结论：多层住宅具有降低单位建安造价和经济效果较好的特点。因此开发商在开发方案的设计和评价中，应多考虑多层住宅的开发面积。
表2 多层与低层住宅层数与造价的关系表
目前我国多层住宅由于公摊面积少、后期物业管理费用低，深受很多购房者的喜爱。消费者也普遍认为多层住宅的供应量会逐年减少，这种预期也使多层住宅成为相对珍稀的住宅产品，所以目前卖得相当俏。在寸土寸金的地段，多层住宅虽然建筑成本较低，但分摊的土地成本要高，其占用的总成本并不会低于同地段的高层，所以多层住宅贵过小高层住宅将成为中心城区楼市的一种趋势。而在城市外围地段，因为土地成本较低，两者之间的价格差异则不会拉得太大。
三、高层住宅特点与工程造价分析
高层住宅是为了谋求土地的高度有效利用，提高容积率的手段而出现的建筑形态。据国外的一些资料测算，建筑层数由五层增加到九层可使居住面积密度提高35%。有利于节约了用地，也就大大降低了室外工程造价和改造用地的费用，从总的消耗来看，高层不一定比多层(或低层)费用高。据资料显示，就市政设施费用来说，高层就比低层节约。但作为高层建筑其相对于低、多层住宅的主要缺点体现在:单位造价高，平面使用系数低，施工周期长，能耗多，出房率低，分摊面积大，人口密度大，防火设施不完善，目前国内消防车最高达十四层，环境效益和社会效益较差。
从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，因此在住宅建设中就应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题，从而保持社会稳定，促进我国经济快速发展。住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，对开发商来说赚取的利润越高。
1、由表1可知，7～9层属于中高层类，此类住宅不设电梯使用不便，设了电梯又不能充分发挥电梯的效率，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）的建议，小区内不宜采用这种层数的住宅。因此，笔者认为开发商应尽量少开发此类住宅，应放弃此类设计。
2、在民用建筑中，多层建筑提高层数虽然可以降低工程造价，而高层建筑在我们规划设计中又不得不开发，因为考虑到小区容积率和节约城市用地和开发商利润的问题，高层建筑在小区开发中的设计就显得很有必要了。从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，特别在中心城区等人口高密度区和商业区，应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题。
房地产开发希望通过破坏环境和城市规划的限制来取得高额利润，因为他们认为兴建高层建筑建筑面积增大，利润就会越多。无可否认，增加层数可以节约土地，住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，但带来的环境却是环境的破坏和市政规划容积率的限制。
事实上，随着层数的增加，住宅之间的日照间距也相应增加，而且高层住宅一次性投资高，建设周期长，一般情况下高层比多层平均每户建筑投资要高70%～80%，对于投资商收回投资的风险加大，因为其建设周期长40%～50%，节约土地的效果也逐步下降。
表3 层数与投资利润的关系
我们通过统计资料表3，可以分析得到结论：层数应在一个合理的范围内，例如在20层时，投资利润时相对于其他层数是最大的，所以开发商应结合市场需求、项目实际来决定建筑层数，不能一味增加建筑层数。此外高层住宅要设置电梯和加压水泵而且消防和人防要求都会相应的提高，导致总造价也会相应上升。
结语 商品住宅小区的开发和决策过程，是一个随时间推移，在市场因素不断发生变化的条件下，进行投资、开发的过程。其投资具有周期长、金额大、变现能力差、投资回收慢、收益高、易受政策影响等特点，这些决定了其投资决策风险是客观存在的。只有客观深入地对商品住宅小区开发项目进行分析研究和科学决策，合理调节小区各功能与成本的关系，才能成功地避开风险，获得成功。
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