时间：2022-04-11 04:32:05
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摘 要： 运用马克思政治经济学基本原理分析我国房价高涨的原因及治理对策。我国房价高涨虽然全国层面看泡沫不大，但京津沪等发达城市泡沫严重。房价高涨乃至形成泡沫的根源在于地租过高，直接原因是房地产业的行业利润过高吸引了社会资本的过度集中，资本虚拟化和银行的信贷支持则成为其加速器。房价高涨会产生严重的民生问题，泡沫破灭又会对实体经济带来灾难，因此降低地租和有比例实现国民经济各部门间均衡发展是解决问题的根本出路。
关键词：房地产价格高涨；形成机制；政治经济学视角；地租
一、相关文献综述与问题的引出
房地产价格高涨及其泡沫问题是目前社会各界关注的焦点，自2010年初至今我国房地产价格调控效果甚微。据天相投顾统计，2010年8月全国的商品房销售均价为4 430元/平米，到2011年8月则为5 196元/平米，涨幅达17.3%，北京、上海等发达城市的房价则上涨更快，有关我国房地产是否存在泡沫的争论也充斥着学术界、政府和媒体的视眼。根据资本定价理论，房地产的当前价格等于其未来收益的贴现值。但由于未来收益的不确定性，房地产的当前价格很难反映其市场价值，也就较难对泡沫作出识别和预警。难怪很多西方学者也承认：由于很难判断资产价格是由其基本面引起的还是由投机因素引起的，因而泡沫只有当它破灭后才能发现。国内相关文献主要用西方经济学原理来寻求我国房价高涨的原因。易宪容认为金融制度不完全性、效应的滞后性及利益的渗透性，金融交易制度安排的缺陷为我国房价波动的制度性根源，并认为信贷扩张过度是房价过快增长的主要原因 [1]。昌忠泽则指出信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，其中隐藏着巨大的双重风险：一方面导致财政风险加剧，土地财政难以为继；另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。并认为房地产业从长期来看不应该作为我国的支柱产业，加大公共财政体制改革，严格土地管理制度，改变地方政府对土地财政的依赖关系是抑制房价泡沫的可能途径[2]。周彬、杜两省认为土地财政必然推动房价持续上涨，从而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满，房价越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推动房价上升的内在激励，给定土地财政现状，在地方政府互相竞争情况下，中央政府通过商业银行来控制房价过快上涨存在极大的困难[3]。
上述文献的不足之处是只从某一个角度来解释我国房价泡沫形成的原因，不能将影响房价高涨的因素纳入一个统一的分析框架。马克思主义政治经济学将商品价值的研究作为其核心任务之一，尤其是对价值和价格的概念在理论上作了严格区分，加上其平均利润理论、地租理论及虚拟资本理论，构成了研究房地产泡沫的最有说服力的理论框架。因此，从马克思政治经济学角度来把握我国房地产泡沫的度量、判断房地产价格高涨的根源，对我们认识现实情况、把握政策方向、掌握投资力度，以及引导和促进我国房地产市场的健康发展都具有重要的现实意义。
二、马克思关于“泡沫”的定义与解释
1.关于泡沫的定义。关于“泡沫”，马克思政治经济学中没有明确定义，最为经典的关于泡沫的定义要数《新帕尔格雷夫经济学大词典》：“泡沫状态”就是一种或一系列资产在一个连续过程中徒然涨价，开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价而来的常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。马克思认为“商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的”，“商品的价格是其价值的表现形式，价格围绕着价值上下波动”，“在垄断市场中，商品的价格形式表现为垄断价格，而垄断价格也不会脱离商品价值，也围绕着价值上下波动”[4]47102，871。据此，可以将泡沫定义为商品价格对其价值的严重背离，泡沫的大小与其背离的程度成正比。
2.房地产价格的构成。房地产价值由房产和地产两部分构成。房产是人类劳动的结果，地产则分为两种情况：一是未经开垦的生地，没有经过人类的劳动，没有价值；二是经过人类开垦的熟地，具有价值。依据商品价值公式c+v+m，预付资本C可以分为两部分：一是购买生产资料而支付的货币额c，属于不变资本；二是购买劳动力而支付的货币额v，属于可变资本。在房地产价格的构成中，不变资本主要由建筑材料和设备折旧构成，钢筋、水泥和装修材料等建材一次性转移到房价中，而用于盖房子的设备和其他固定资产投资以折旧的形式多次转移到房价中，不变资本不产生价值。马克思认为只有可变资本v才能创造剩余价值，按照产业分类，建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，由此可以判断房地产价值由建筑工人创造，这里的建筑工人应是广义的，房地产的设计、建造、管理、营销等诸多劳动是否应归于可变资本范畴需要区别看待。对生产劳动的定义主要从增值资本角度和增加使用价值角度来看，前者是资本交换劳动，后者是生产物资产品或具有物资载体的非物质产品的劳动。从马克思“总体工人”的概念来看，“随着劳动过程本身的协作性质的发展，生产劳动和它的承担者即生产工人的概念也就必须扩大，为了从事生产劳动，现在不一定要亲自动手，只要成为总体工人的一个器官，完成它所属的某一种职能就够了。”按照此定义，建筑设计工人的劳动是生产工人劳动的向前延伸，尤其是建筑设计师的劳动属于创造性脑力劳动且能创造出更大的剩余价值，应被纳入到创造性物质产品的总劳动过程中，为资本增值服务，应算作生产性劳动。同样，房地产的管理人员也应属于生产性劳动，而营销人员的劳动属于流通环节了，不属于生产性劳动[5]。
房价中的m部分为剩余价值，m/v则为剩余价值率，如果用m/（c+v）则变成了利润率，马克思认为由剩余价值率向利润率的转变掩盖了资本家剥削工人的本质。利润为预付资本的增值额，在货币形式上表现为生产资料价格、生产性劳动工资和利润。利润作为资金使用的回报，房地产企业也需要利润以维持资金流通和生产继续，其利润的计算应是平均利润，但不是房地产业的平均利润，而是社会平均利润。房地产企业的定价是在平均利润的基础上加上一个行业超额利润，以此造成房价的虚高，再加之房地产业具有消费和投资的双重属性，从而更加剧了泡沫的产生。
3.我国房地产价格泡沫的度量。衡量房价是否有泡沫的思路之一是房价与人均可支配收入之比，一般认为房价收入比为H/In=1左右为房价的合理区间，11.5则为恶性泡沫。
注：ΔH为房价的增长率，H/In为房价与人均可支配收入之比，其中2011年的数据为前三季度数据。原始数据来源为天相投顾有限公司开发的金融数据库 我国2007～2011年房价增长率和泡沫的度量如表1。全国的房价增长率2007～2011年分别同比增长16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危机和2010年我国房地产调控增幅有所放缓外，其余年均增长率均超过10%。全国的房价收入比则变化不大且在1上下波动，说明在一定程度上全国的房价是比较合理的，不存在泡沫。我国4个直辖市的房价则差异性很大，京、津、沪三市均存在严重的房价泡沫，尤以上海、北京最为严重，且房价波动剧烈。房企与政府间存在多重博弈，在紧缩政策下，房企采取不降价的行动，而在宽松政策下，房企则加快房价的上涨。重庆的房价也在快速上涨，但还在合理的范围内，基本不存在泡沫。事实上在类似于重庆的二线城市，房企在近几年加快了涨价步伐和开发力度，尤其是在政府对一线城市加大宏观调控的背景下。
三、房地产泡沫产生的根本原因：
绝对地租与级差地租 房地产业是地产业和房产业的总称，它作为一个统一的组合产业在国际上已成为惯例，其作为一个独立的产业是始于资本主义社会。但人类对土地的使用自有人类就开始了，且人类文明的长足进步与土地密切相关，正如威廉·配第说：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。进入商品经济社会后，商品经济和生产力的空前发展使得国民经济的部门日益多样化和复杂化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地产业不但成为与其他一切部门、行业并立的一个独立行业，而且成为国民经济的基础性行业，它甚至成为经济兴衰的关键，牵动着整个经济的消长变化。房地产业除了正常的经营业务外，还出现了投机经营，这既危害了社会生产的正常发展，又加速了资本和生产的集中，刺激了更大规模的扩大再生产。
土地私有制与生产关系密切相关。人类从事物质资料的生产总是在一定的生产关系下进行的，且这种生产关系是以一定的生产资料所有制为基础的，它同时又是决定社会形态性质的基因。土地不是人类劳动的生产物，它作为人类生产不可缺少的要素，作为人类生产和生活的自然载体，在生产力尚未发展起来之前是自然而然地被人类共同所有，但并不存在所有和占用问题。随着生产力的发展，人类使用土地，使生活上能够定居下来，形成所谓部落、氏族，因而就占有一定范围的土地，再加上土地是不可人为移动的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范围内的公有，这便是土地所有制产生的原因。到了资本主义社会，所有生产资料都私有化了，土地也出现了私有化，于是就产生了土地所有权、占有权、使用权和支配权的分离或结合，租赁关系也随即产生。土地的资本主义租赁形成了土地所有者、土地资本主义经营者和生产工人三者之间的关系。
地租是土地所有权在经济上的实现，是土地使用者经营成果的一部分。土地所有者凭借土地所有权并依据土地肥力的优劣、离市场的远近和土地上的生产设备，向土地租赁者收取绝对地租和级差地租。地租即为土地所有权的报酬，实质是将土地分期分次进行买卖，如果将若干年的地租一次性付，就成为土地的价格，使没有价值的土地成为可以买卖的商品，实现了土地商品化。土地价格与地租成正比，与银行利息率成反比。人们根据利息率的高低来预测地租和地价的变动趋势，也就为土地炒作提供了可能。
我国的土地制度是国家所有和集体所有，地价为零或者非常低，但土地的国家所有并不等于无所归属，也不意味着全由国家及其政府利用行政手段统包使用，而是也存在土地使用权、占有权、支配权等分离的经济条件，与之相关的房地产业就存在着同样的问题。改革开放以后我国土地的开发过程逐步实现低地价向高地价的转化，地租同样存在着绝对地租和级差地租，前者是与国家和地方政府对土地的绝对垄断有关，后者是由土地位置和投资不同而产生，在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家和地方政府通过征收土地增值税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施，便又产生了更大的绝对地租和级差地租。这几种地租在要素市场化过程中逐步显现并在地方政府和开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成为房地产业超额利润的来源，这就既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济产生的特殊因素[6]。
地租在我国表现为土地购置费 2007年全国的土地收入为4 866亿元，到2010年则为9 992亿元，上涨幅度为101%。北京、上海等发达城市的涨幅则更大，北京2007年的土地收入为293亿元，到2010年则达到1 292亿元，涨幅为341%，上海2007年的土地收入为131亿元，2010年则为449亿元，涨幅为243.7%。
地方政府的财政收入也不断地增加，从土地收入与财政收入之比来看，全国2007～2011年分别为0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，说明我国的财政收入也是不断增加的。像北京、重庆等市的财政收入对土地收入的依赖很严重，北京的土地收入/财政收入比2007～2009年为0.2左右，但到了2010年则达到0.54，重庆的这一比重最高达到0.39。导致这一现象的主要原因首先是土地成交价格的持续上升。随着城市化进程的加快，基础设施建设、房屋建设等对土地的需求大大增加，导致地价不断上涨，尤其是土地政策2002年由划拨制度转为“招拍挂”制度后，地价更是突飞猛进，而地价的上涨，直接带动了地方财政收入的增加，导致很多地方政府依靠卖地来增加收入，对土地财政的依赖也越来越大。其次，货币政策的变化也导致土地价格过快上涨，尤其是从2003年开始的宽松货币政策。地方政府对土地财政的依赖，对我国经济发展的影响是巨大的。地价上涨最明显的表现就是房价的过快上涨，所以，要稳定房地产市场，主要措施之一就是使地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖。
地价的过快上涨是房价飙升的主要原因。全国土地成本占房价的比重为0.45左右，在2010年则高达0.52。而北京、上海两市的地价/房价比则更高，北京2007～2009年为0.6左右，到2010年则达到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年为0.9左右，到2010年则达到1.22，这说明房价居高不下的原因之一在于土地购置成本过高，加上对商品房过度炒作，全国各地惊现“地王”，严重歪曲了土地市场和房地产市场。 注：土地收入为房地产企业的土地购置费，地价为房地产企业土地购置费除以购置土地面积，L/H为地价/房价比，L/I为土地收入/财政收入比，L为土地收入。原始数据来源同表1，2011年为前8个月份的数据 绝对地租的背后表现为土地所有权的垄断，在我国土地为国家和集体所有，其名义所有者为各级政府，对土地财政的过度依赖，使得地租上涨过快；建筑地段的级差地租表现为其地理位置的好坏，建房用地的稀缺性助长了地产商的投机性，地租包括绝对地租和级差地租是房价高涨的根本原因。
四、房地产高涨的直接原因：行业
平均利润差距过大 马克思认为平均利润率就是社会总资本的年利润率（亦称一般利润率），是指资本家阶级每年生产的剩余价值同社会范围内全部预付资本的比率，它体现了职能资本家之间分配剩余价值的关系。平均利润率是由全社会各个产业部门不同的个别利润率，在竞争规律作用下，趋向平均化而形成的。各个产业部门不同的利润率的形成取决于三个主要因素：剩余价值率、资本有机构成和资本周转速度。由于各个产业部门获得不同的利润率使得等量资本获得不同的利润，必然导致不同部门之间的竞争，也就会出现资本在不同部门间的转移。这种转移包括资本增量投向高利部门与资本存量由不利部门抽出投向高利部门。平均利润率的形成过程是通过部门之间的竞争将全部利润在各部门间重新分配的过程，表现为等量资本获得等量利润，即平均利润[7]。
在商品经济条件下，虚拟经济获得了无可比拟的高回报，资源大规模地从实体经济抽出流入房市、股市、债市等，推高了资产价格，而虚高且不断增高的资产价格更进一步吸引着更多的资源向虚拟经济部门集中。资源向房地产市场高度集聚会使其资源相对于利润率来说严重供过于求，实体经济部门因资源抽逃而难以为继，且实体经济部门对资源的使用成本由于虚拟经济的拉动而不断提高。在房价泡沫破灭之前，一个共有的规律就是流动性在虚拟经济领域过剩而在实体经济领域奇缺，投资于资产的回报畸高，经济规律强行发挥作用，新的平衡以生产力的巨大破坏为代价，通过财富与收入分配格局重新调整而重新趋于均衡。由于股市的熊市要多于牛市，而债券的收益率远低于通货膨胀率，故社会上的资金疯狂地向房地产市场聚集，造成了房价的高速上涨。
我国工业企业、建筑企业与房地产企业的平均利润率，如表3。全国工业企业的行业利润基本上为6%左右，历年变化不大；而房地产企业的平均利润率要高得多，考虑到数据收集的便利性，我们以中国证监会的房地产行业中的132家上市公司为样本，对其采取简单的算术平均，结果发现2007～2011年房地产行业的平均利润率分别为344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用马克思对资本家贪婪的描述：“一旦有适当的利润，资本就会胆壮起来；有10%的利润，它就会到处被使用；有20%，就会活泼起来；有50%，就会引起积极的冒险；有100%，它就会不顾人间的一切法律；有300%，它就敢冒绞首的风险。”[4] 我国房地产行业不但吸引着原来从事房地产的企业，还吸引了大量的国有企业，全国有约70%的国有企业从事房地产开发，加上银行等金融机构对房地产企业的金融支持以及置业者对从事房地产的投机的热情，加剧了房价的高涨，尤其是非理性对房价泡沫的推动。
自2002年以来，我国商品房改革加快，房价上涨也随之加快，房地产业作为基础行业对经济的推动作用日益显著。一方面它加剧了社会资源向房地产企业、政府和银行聚集，结果便是政府越来越富而人民相对来说越来越穷，在城市里很多需要购房的年轻工薪阶层有许多成为了“房奴”或买不起房子成了“城市飘着的一族”，造成民生问题严重；另一方面社会资本过度地向房地产业聚集，不但加剧了房价泡沫，一旦破灭则对实体经济造成严重的负面作用，而且资本向房地产业的过度集中剥夺了其他行业的发展，尤其是作为基础行业的现代制造业，这是造成国民经济“生产性缺失”、增长乏力乃至导致债务危机的主要根源。 注：原始数据来源同表1。截止2011年11月25日，沪深两市共有房地产企业132家（剔除掉被ST的上市公司），上市公司房企的平均利润率为2007～2011年的净利润率做简单算术平均五、房价高涨的加速器：虚拟资本与
信用杠杆 马克思指出：“交换过程同时就是货币的形成过程”，“货币的根源在于商品本身”。资本最初表现为货币，但货币不一定是资本，资本与货币的区别在静止状态下看不出来，只有通过运动状态即流通才能显现出来。资本流通公式是：货币-商品-货币（G-W-G），在这里资本家用货币购买商品，然后把商品卖出去，重新获得货币。资本流通过程从买（G-W）开始，以卖（W-G）结束，其结果不是发生在这种商品价值上，因为交换是等价的，所以只能发生在购买到这种商品的使用价值上，也即要获得剩余价值，货币持有者必须在市场上找到一种特殊产品，这种商品的使用价值具有创造价值的能力，并且它所创造的价值能够大于自身的价值，这种商品就是劳动力，劳动力成为商品，货币转化为资本，使货币资本化。随着商品经济的进一步发展，资本作为纯粹的能够带来剩余价值的职能日益凸现，虚拟化的资本形式不断涌现，虚拟资本不是现实资本，只是资本的“纸质复片”。虚拟资本不但包括以股票、债券等有价证券形式存在的能够定期给持有者带来一定收入的资本，而且还包括银行券和不动产抵押，其中就包括房地产[8]249253。
房地产的剩余价值来源包括两个方面：一是房产，表现为建筑工人创造的剩余价值；二是地产，表现为土地价格的剪刀差。房地产业的虚拟化与金融机构对其的信贷支持，加速了房价的高涨和泡沫的形成。Bernanke，Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器机制”原理，信用市场各个变量的内生变动会放大和扩展宏观经济的动荡[9]21。房地产业的投资和投机，从供需双方来看，银行等金融机构的信贷支持作为供给方，使得房地产企业获得的信贷支持占全部资金投入的50%～80%，在京沪深等发达城市房企获得的信贷支持更高；作为需求方的置业者一般也是从银行获得贷款，首套住房的首付比例为30%～40%，二套房的首付比例在50%左右。据此推算，银行等金融机构对房地产业的信贷支持使得房价上涨的速度提高了2～5倍。
六、结论与政策建议
本文从马克思政治经济学视角解释了泡沫的定义、房价的构成和度量，并对我国房地产价格高涨乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器进行了分析。房价泡沫可以定义为房地产价格对其价值的严重背离，背离程度越大泡沫越严重。房地产价格由房产价格和地产价格两部分构成，房产利润的来源是建筑工人的剩余价值，从事房地产设计、管理等脑力劳动者创造出的剩余价值更多；土地本来没有价值，随着土地商品化也有了价值。我国房地产价格自2003年以来持续快速上涨，从房价和人均可支配收入之比来看，全国房价包含的泡沫不大但京津沪等一线城市中则存在恶性房价泡沫。我国房价高涨的根本原因在于地租过高，即土地成交价格快速上涨，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地财政收入增加迅猛，出现了地价与土地财政收入双双快速上涨的格局，“圈地价格的剪刀差”成为房地产业超额利润的另一个来源。我国房地产价格高涨的直接原因是其平均利润率过高而吸引了过多的社会资本，而房地产价格的虚拟化和银行等金融机构对其提供的金融信贷杠杆则成为房价高涨的加速器。
我国房地产价格高涨会造成一系列的后果：一是社会资本过度地向房地产行业聚集，造成资源过度地向政府、银行和房企集中，造成了国富民穷，出现了典型的民生问题；二是房价过高乃至出现泡沫，泡沫一旦破灭则会给实体经济带来灾难；三是房地产业作为国民经济的基础行业乃至支柱性行业，资源过度在房地产业聚集会剥夺了其他行业的发展机会，尤其是起着基础性作用的现代制造业，造成了生产性缺失和社会经济增长乏力；四是伴随着房价高涨地价也飞速上涨，形成了地方政府对土地财政的过度依赖，一旦房价泡沫破灭会导致严重的政府债务危机。
因此，要抑制房地产价格过快上涨、让房价趋向合理，首要的问题是控制过高的地租，主要途径有二：一是逐步摆脱地方政府对土地财政的过度依赖，可以尝试通过中央和地方政府的税制改革来实现，让地方政府有更多的财权；二是降低地租甚至使地租为零，土地本身并没用价格，国家大力建设经济适用房就是较好的举措。其次是要实现国民经济各部门间有比例地协调发展，降低社会资本在房地产业的过度集中，让国有企业退出房地产领域，鼓励资本向新兴制造业转移，同时也要丰富投资者的投资渠道并拓宽投资领域，避免过度炒作房地产。再次，抑制银行等金融机构对房地产业的信贷支持过度，合理利用信贷杠杆和虚拟资本，避免金融机构对房地产泡沫的过度放大，同时，银行等金融机构更应对信贷流向进行合理引导和管理，比如更多地支持新兴产业的发展。
摘要：限购令是我国房地产市场二次调控中，经中央宏观调控部门授权，由地方政府行使行政职权制定并在一定期限内执行的，针对本区域内房价过快上涨的情势，以限制一定条件的居民家庭從事商品房屋自由交易的权利能力的方式，降低市场投机成分，從而达到规范房地产市场良性运行目的的政府行政干预市场的政策措施。限购令本身具有丰富的法经济学与经济法学基础理论支撑色彩。运用法经济学和经济法学相关理论评析限购令，有利于從更深层面理解限购令内涵及其本质。当然，限购令在手段运用上存在着诸多不足甚至争议，也须從两方面理论的深层次上进行反思与推敲。
关键词：房地产市场调控；限购令；法经济学；经济法学
楼市新政之中，限购之令频出。在法律层面探讨限购令，通常的路径必须先從政策文本的具体规定中来提炼其概念或内涵。出于立论与探讨重心的异样，本文对限购令内涵的论述将予以简化，而将着重对限购令的法律属性进行探究，由此阐明其实施的法经济学和经济法学的若干理论基础，以從正反两方面来对其进行全面审视其“利弊得失”，以推进健康、合法的房地产市场调控机制体系的构建与完善。
一、限购令之政策起源、法律属性和实施概况
(一)政策起源及其依据
中央宏观调控机构分别于2010年4月和9月，2011年1月关于房地产市场调控的政策意见。從内容上看，三项政策，层层递进，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场运行出现良性变化，通过继续有效地遏制房市投资投机性因素，遏制房价过快上涨势头，促进房地产市场平稳健康发展，最终逐步解决城镇居民家庭住房问题。除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率政策、住房交易环节契税和个人所得税优惠政策外，为了应对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的房市运行背景，后者《通知》中的第二条第二项中“坚决抑制不合理住房需求”中关于“限购令”政策出台的授权性规定“……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这就是“限购令”政策原始“文件”和各地方政府陆续出台限购令的“法律(或政策)依据”。
(二)法律属性及其认识
对限购令内涵的认识，可從各地出台的政策文本的内容中予以探究提炼。從各地版限购令的具体内容来看。本人认为，限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过(或不通过)融资手段来购买(或交易)商品房屋权利的普遍性行政指令。尽管限购令本身不是通过专门的政策文件出台的，但相比其他宏观调控政策手段相比，其具有法律属性上的特殊性。正确看待限购令之价值属性，必须做到两点，一是将限购令界定为一种法律手段，并将其“政策法律化”；二是限购令作为房地产市场宏观调控政策中的一环，而不是孤立地将其看待。并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值。限购令只有和其他宏观调控政策手段协调一体，才能真正從积极方面发挥其应有的作用，实现房地产市场宏观调控的目的。
(三)实施概况与趋势
截至目前，全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施。总结归纳各个城市限购令的具体内容，可以对限购令做出如下几点基本认识：第一，限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数，但具体限购期限，各地有不同的规定，有些城市规定了明确的实施期限，如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在2010年12月31日；第二，大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购政策，一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制；第三，限购令不仅规制一手商品房市场，而且将二手房也纳入其规制的客体范围：第四，有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定，如广州的“未满18岁不得单独购买商品房；境外购房按照国家有关政策执行”等；第五，有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果，主要是“房地产登记机构不予受理(办理)房地产登记”。從目前实施的效果来看，“限购令”确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势。加之房地产市场调控体系尚未完全建立，能预见限购令将在一段时期内继续实施下去。
二、限购令的经济学与经济法学分析进路
凡此种种，可以看出，限购令内涵较为简单，无非是各地方政府在全国房地产二次调控中，经由中央调控规制部门授权，针对本地区房价上涨过快的现状，由各个地方城市有关市场调控和规制的有权机关出台实施的临时性的旨在遏制本地区房价过快上涨，在一定时期内限制居民购房数量为主要内容的政府针对房地产市场的规制干预的政策措施。那么，如何在国家针对楼市的调控政策整体框架中從更加深的理论层面认识限购令的内涵、现状、缺陷以及完善。笔者认为可以從经济学与经济法学若干理论出发来深入探究限购令的本旨与内涵。并且提出完善我国当前楼市宏观调控政策体系的意见和建议。
限购令的出台在社会上充满着争议，在学术界引发了关于合法性与合理性纷争。在经济学界普遍所持的观点认为，限购令是对市场运行与市场机制的粗暴干预，是用计划的手段干预自由的市场，与完善社会主义市场经济与增加居民财产性收入的本旨目标相违背，并且已经是对居民个体的民事基本权利一合法财产受法律保护、民事法律行为自由等的无理限制。在经济法学理论界，则似乎存在着与上述观点不同“味道”的见解，市场机制從来就不是万能的，市场机制带来经济机制充分运行与发展的同时也会产生不可避免的诸多“负外部性”，市场也有失灵的时候，市场的失灵将有损于社会公共利益，因此，需要通过国家某种形式与程度上的外部干预来消除市场机制的这种缺陷，而限购令可能正是体现这种国家适当干预的“一剂良药”。“合理的现代市场经济不仅需要技术生产手段，而且需要一种可靠的法律体系和照章行事的行政管理制度。”笔者认为，在当今中国存在的经济运行制度市场化趋向转型与现有制度结构与内在运行机制逆趋向型本性体制矛盾下，衡量任何一种针对这种转型市场运行的规制措施的标准应当是多元化的，具体应当做到“四个统一(或协调)”：一是转型目标与转型手段的统一(或协调)；二是多元价值利益与核心价值利益的统一(或协调)；三是社会总体利益与个体局部利益的统一(或协调)；四是政策意图的扩充性与法律规定的局限性统一(或协调)。文章则将具体针对这四个“统一(或协调)”，分别從经济学与经济法学的基本理论范畴人手来论证限购令所具有的“工具合理性”。但是不能对限购令的合法性就予以认定，限购令在行政法制领域自身就存在问题，在私权法制与经济法制领域也存在着诸多超越法规限定的情形。
内容摘要：本文认为，由于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场，单纯的经济调控手段效果有限。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。
关键词：房地产 市场 行政调控
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是属于不动产范围，它作为一种特殊商品，具有不可或缺性、稀缺性、地域性、不同质性、使用价值的稳定性和价值的相对增长性的特点。基于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。
当前我国房地产市场不可能也不是完全的自由竞争市场
（一）从理论上来讲，当前我国的房地产不能完全市场化
作为完全市场化的条件，商品必须是同质的，供给随着需求的发展而发展，通过前面的分析，很显然，房地产市场不可能具有此特点。住房需要是老百姓的基本需求，而且由于供给是有限且确定的，如果完全市场化，势必会有相当数量的老百姓无钱买房，最基本的生存需求不能得到满足；另一方面，鉴于资本逐利的本性和投机性，导致有钱人投机房产，占有大量的住房资源，并借机抬高房价，造成房价的非理性上涨。目前我国的粮食市场就是基于这样的原因，还没有完全市场化。
（二）从市场结构看，房地产市场是个垄断市场
作为房地产重要组成部分的土地市场，目前只有一个卖家，即政府，而有众多的买家（房地产商），这无疑是一个完全垄断的市场；而房产市场，虽然从表面上来看，有无数的卖家（开发商）和买家（消费者），但由于以下方面的原因，也是一个垄断的竞争市场：
从整体上看，买方的数量大，力量小，且分散；信息不完全，而相对于卖方的数量而言，是一个很小的数字，且实力雄厚、集中、信息充分，最重要的是，由于房地产的地域性，不能跨地域流通，区域外的其它买家和商品对它的影响较小，从而使某一特定地区的房地产供应具有相当垄断性。
从供求关系上讲，由于我国正处于工业化进程的中期，加上我国人口数量极度庞大，以及安家乐业的传统思想观念，使我国在相当长的时间内总需求大于总供给，房地产作为商品的特殊性，在一定程度上也会加剧这种供求的不平衡，因而从总体上看，供给的规模相对于需求而言是一个很小的数字，从而使供给在某种程度上具有垄断的性质。
（三）从市场行为看，当前我国房地产市场存在诸多问题
土地买卖虽然实行招拍挂制度，但由于土地供给的唯一性和稀缺性，土地价格基本上是垄断价格。
房屋价格虽然实行市场价格，但是，由于极度庞大的需求和相对较小的供给，从而形成房屋价格总趋势不断上涨，开发商只要竞标得到土地就有利可图；价格失去了市场经济中应有的杠杆调节作用。
由于地方政府、开发商、银行在同一条利益链上，加之其强大的行政资源和经济资源，从而使他们能达成默契和同盟，并影响消费者的消费倾向，哄抬价格。
消费者行为的非理性。房屋从根本上来说，就是满足老百姓的住房需求，这种需求与国家的经济发展和个人的经济实力相适应，它虽然具有一定的保值、增值功能，但是它与传统奢侈品是有本质的区别；我们强调“居者有其屋”，但这个屋不一定要为自己所有。消费者消费行为的非理性主要表现在对房屋所有权的过度追求和对未来保值、增值的过度预期，基于此，目前有人拥有二套房、三套房甚至多套房。
（四）从市场绩效看，政府应调控房价以避免带来不利影响
如果中央政府不采取强有力的行政措施，房价持续的、快速的上涨，它将社会财富从居民向地方政府、开发商和银行等机构转移，其不利影响表现在四个方面：
进一步增加社会分配不公和低效率。高房价使大部分购房者在长时间内沦为房奴，社会财富向开发商、银行和地方政府转移，贫者愈贫，富者愈富。房地产市场的垄断行为必然会产生低效率，过度投机，必然造成大量房地产资源闲置。
滋生腐败和其它寻租行为。高房价以及由此带来的超额利润使房地产业成为我国的暴利行业，垄断为腐败和寻租行为提供了现实的制度基础。在所有行业中，房地产业产生的富豪最多，腐败现象也最严重。
积累社会经济风险，并引发全面的经济危机。房地产业的虚假繁荣必然吸引大量产业资本聚集，从而形成产业空洞化，社会经济结构畸形。而一旦房地产市场泡沫破灭，必然会引起其他相关行业的连锁反应。
在一定程度上会引起社会公众不满情绪，如果两极分化超出了人们容忍的底线，或者两极分化对绝大多数中下层民众生存发展造成了极大的压迫和威胁，社会将有可能失去理性而陷于动荡和混乱。
单纯的经济调控手段不能解决我国房地产业存在的根本问题
（一）高房价的原因分析
第一，土地价格畸高。尽管宏观调控措施密集出台，但2010年末各地的“地王”仍不断刷新纪录。从竞拍的激烈程度看，南昌地王加价逾200轮，广州地王历经222轮抢牌竞赛，南京地王更在350轮竞拍中决出；从总价来看，武汉地王近54亿，广州地王值86亿，北京地王开标总额超过238亿；从楼面单价上看，南昌地王每平方米2万，杭州地王2.5万，而温州地王以3.7万创下了全国住宅楼面价的新高纪录（骆海涛，2010）。
第二，开发商的超额利润。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。万科实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。开发商的暴利关键不在成本，暴利的一个重要来源是土地升值。
第三，总体上需求大于供求，尤其是少数游资的炒作在一定程度上也推高了房价。
（二）房地产市场宏观调控效果不佳的原因分析
经济手段只着眼于调整总需求，没有涉及总供给；尤其对高房价的重要因素―土地成本没有影响。熊方军、马永开等人（2009）借鉴货币交易方程，形成了一个分析房价和供求关系变化的理论分析框架，并运用2003年以来的数据进行实证分析，在此基础上通过梳理十年来房地产宏观调控的各项政策措施后指出，各项政策对需求的抑制效果有限，这样不仅没有实现房价平稳的政策初衷，反而加剧了市场的供求矛盾，致使房价迅速上涨。
调控手段对开发商的市场行为没有影响，不能影响开发商追求超额利润的行为。因为大多数开发商经过一定的积累，资金实力雄厚，即便是银根缩紧，对其影响也不大。尽管历经多次调控，尤其2010年内两次严厉调控，但开发商的资金处于可控状态：国家统计局数据显示，2010年1-10月，房地产开发企业本年资金来源5.69万亿，同比增长32％；其中，国内贷款1.04万亿元，同比增长26.3％。房地产开发企业更加倚重自筹资金，加上预售制、销售回笼以及加快流入的海外资金，开发商不至于陷入窘境，所以有实力的开发商敢于大胆竞标获得土地使用权（骆海涛，2010）。根据2011年6月14日国家统计局公布的房地产数据，2011年1-5月，房企利用外资266亿元，增长幅度达57.3％；自筹资金12486亿元，增长达到30.9％，而来自国内贷款的资金为5803亿元，增长仅为4.6％（周祺瑾，2011）。
这些手段一定程度上能影响消费者群体中的中产阶层的消费行为，但对高收入阶层和低收入阶层没有太大影响。2005年3月，房贷优惠政策取消，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%；2005年10月，国税总局重申二手房交纳个税，征收契税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等；2007年3月到9月，5次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率由最初的2.52%提高到7.29%；2007年9月27日，央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50% ；2010年4月，国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。无论提高住房贷款利率，还是提高首付款比例，或者是纳税，影响的主要是中产阶级，对原本就无力购房的低收入家庭更使其无力购房，而对资金充裕的高收入阶层没有根本性影响。
这些经济调控手段不能从根本上改变总需求的趋势及预期，因此不能从根本上改变现有的市场结构、市场行为和市场需求。2011年第二季度，中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户第二季度问卷调查同样显示，在各主要投资方式中，“房地产投资”仍为居民投资首选。在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍为居民投资首选。“债券”取代“股票”升至居民投资第三选择。这充分说明，在房地产的需求中，有相当一部分是投资需求而非居住需求。
笔者认为在一个非完全市场化的环境里，单纯的经济手段一定会产生市场失灵和市场缺陷，而且不可避免地会误伤一部分本来应该得到扶持的消费者群体。我国房地产业存在的问题比较多，而且错综复杂，表现形式和后果都比较严重。其产生的原因已经超越了房地产行业以及市场体制自身，寄希望在行业内和市场体制内解决问题是不现实的，理论上不成立，时间上不允许。
多层次、多渠道的住房供应体系构建
改革开放以来，我国房地产市场发展迅速，对满足人民群众的住房需要，推动我国的经济发展有着不可磨灭的作用，但是，在计划经济向市场经济转轨过程中，缺乏弹性和缓冲。1998年以前，我国主要提供纯福利性住房制度，而1998年实行住房货币化改革后，停止住房实物分配，住房实行完全的市场化供给。我们将所有的房地产需求都推向市场，同时让这个不成熟的市场来解决一切供给和需求问题，结果在供给和需求严重不平衡的情况下，导致房地产价格连年上涨。
西方各国的经验表明，在工业化、城市化过程中，政府必须对房地产市场进行管制。即使是在市场化程度较高的国家，大多采用市场性住房供给和福利性住房供给并举的模式。新加坡、中国香港地区、英国和德国等的成功经验表明，单一的房地产市场从来不是解决住房问题的唯一出路，建立一个包含房地产市场在内的多层次、多渠道的住房供应体系才是满足广大民众需求的有力保障。综合当前我国的实际情况，笔者认为应从以下几个方面努力：
当务之急是阻止房地产价格的上涨预期，并通过一系列的措施使房地产价格回归到理性的水平。从2010年开始的限购政策在一定程度上显现了效果，但有关利益集团的博弈使这种效果并不明显，甚至个别地方还出现了取消限购令的行为。其实，限购令不仅不能取消，甚至应该有决心在特殊情况下采取限价政策。地方政府应该有全局观念、长远观念和可持续发展观念。局部的、短期的利益损失换来的是全局的、长期的社会发展，这是转型中不得不经历的过程。
切实做好房地产价格下降后所引起的一系列经济和社会问题，这是行政调控能否坚持以及取得成果的重要保证。重要问题是两点，一是房屋价格下降后，消费者会断供，这种违约行为会带来类似美国次贷危机的金融危机；二是价格下降后，所引起的老业主的群体抵制。这个问题必须在遵从法律的基础上讲究原则性和灵活性，兼顾各方利益，减少矛盾。否则又会成为社会不稳定的因素。
大量加强社会保障房的建设。有资料表明，2013年我国要新建3600万套保障房，但仍然只占需求的20%。保障房建设要从制度上解决资金来源、分配体系、管理体系以及继承问题。
改革土地供应体制。传统的招挂拍制度在垄断体制下一定会导致高地价、高房价。可以考虑在建设保障性住房时，土地实行划拨制、限价制等。对高端市场的用地要继续实行招挂拍制度。
在2011年的政府工作报告中，总理明确指出政府要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，主要包括进一步扩大保障性住房建设规模；落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；建立健全考核问责机制。这既表明了政府对房地产市场调控政策的延续性同时也表明了调控的难度和政府的决心。政府之所以要坚定不移地搞好房地产市场调控是基于多方面的考虑作出的选择。
一、优化经济结构，促进经济又好又快发展的需要
在市场经济条件下，资源在各个生产部门的配置主要通过价格的涨落以及供求的变化来实现。价格的变化对生产具有调节作用，当某种商品由于需求变大导致价格上涨时，这种商品的生产者获利就会增加，在高利润的刺激下，社会上的资源就会向该行业流动，使这一商品的生产规模不断扩大，从而满足人们对这一商品的需求。相反，如果某种商品由于需求量减少导致价格降低，生产者的获利就会减少，于是社会资源就会从该行业流出，从而使该产品的生产规模减小，这样就达到了节约社会资源的目的。价格若在一个合理区间内变化会，它就会在需求和供给之间起一个平衡的作用，在保证人们需求得到满足的情况下又能让有限社会资源得到有效的利用，不被浪费。
前期房价的过快上涨，刺激了对房地产的投机性需求，许多部门和个人纷纷把“炒房子”当成自己的投资渠道，房地产业的投机性需求越来越大，在这一需求的刺激下，房价出现过快非理性的上涨。此时价格的合理变化区间已经被突破，价格已不能正确的反映供求之间的关系，它不但失去了平衡供求关系的作用而且还对供求失衡起了推动作用，对房价的上涨起了推波助澜作用。在虚高的价格的刺激下社会上大量资金源源不断地涌入房地产业，致使房地产业规模空前扩大，房地产业的发展远远超出了人们真实的需求，推高房价的已经不是人们的真实需求而是人们的发财梦。如果政府不及时的挤出房地产业的泡沫，任由这种情况继续，就会造成社会资源的极大浪费，致使经济结构呈现畸形发展，甚至会影响经济安全和社会的稳定。要想实现经济的可持续发展必须要遏制房价的过快上涨，使房价步入理性的轨道。
二、缩小收入差距，实现社会公平的需要
商品房既具有普通消费品的属性又具有投资品的属性。房价上涨对不同家庭会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨会增加用于住房的支出，使生活的成本增加，收入相对减少。对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨可以使出租和出售的收益大大增加。所以，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。中国经济社会发展的最初是由不均衡发展起步，但是最终的路径却必然是走向均衡发展，让发展成果由人民共享，实现共同富裕，这也是当下科学发展观的要义所在。房地产市场的畸形发展恰恰导致均衡发展之路被人为阻滞，不同社会群体间会因为拥有房产数量的不等而无法实现共同富裕，甚至由于高房价而失去了依靠自身努力改变人生的机会。所以要缩小收入差距，实现社会公平必须要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。
三、保障改善民生需要
房价的持续上涨造成了这样一个尴尬的局面：一方面是房地产的规模超出了人们真正的需求，另一方面是许多中低收入者很难改善自己的居住质量。这中间一部分人通过贷款购买了房，却由此背负上沉重的债务负担变成了"房奴"，生活质量反而下降。近年来居民用于住房的支出不断增加。在收入一定的前提下，用于住房支出的增加必然会挤占其他消费支出，特别是发展资料和享受资料的支出。这样要提高和改善人们的生活质量和水平就成了一句空话。所以要改善民生必须要重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求，扩大保障性住房建设规模。把普通中低收入者从高房价的重压下解放出来，让发展的成果由人民共享这也是构建社会主义和谐社会的需要落实科学发展观的需要。
由于市场调节具有自发性、盲目性和滞后性的特点，所以如果单纯依靠市场对社会资源进行调节会导致资源浪费；社会经济不稳定；收入分配不公平等现象。所以政府必须要及时的对市场进行有效的宏观调控。政府对房地产业的调控可以说一直就有，但在不同的阶段调控的内容和重点是不同的。这次的重点很明显在于稳定房价，抑制投机。相信通过政府的这一系列调控措施可以进一步促进我国房地产业的健康发展，实现经济的腾飞、社会的稳定以及民生的改善。
[摘要]中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产价格的居高不下?本文作者首先从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面介绍了我国房地产价格居高不下的原因，然后对如何控制房地产价格提出了自己的建议。
[关键词]需要 需求 经济学 房地产高价
作者以经济学理论为基础，首先对我国房地产价格居高不下的原因进行了简单的分析，然后在原因分析的基础上，探索了如何解决我国房地产价高居高不下的现状。
房地产价格居高不下的原因
中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产的居高不下?下面作者将从四个方面解释房地产价格居高不下的原因。
(一)需要与需求
1.理论分析
需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向，它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映。
经济学中需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。
在经济学中，必须区分需要不等于需求，这是两个不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。需要只相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素。一个没有支付能力的购买意愿并不构成需求。需求比需要的层次更高，涉及的因素不仅仅是内在的。所以在经济学中，必须注意不要将两者混淆。经济学的基础分析工具是需求与供给理论，而非需要与供给理论。
同时由于文化习惯等原因，中国人对于购买房屋等类的固定资产是有着强烈的心理偏好的，即商品房是缺乏弹性的，需求量对于价格变动的反映欠敏感，需求量随价格的变动变化下。同时，对于缺乏弹性的商品，提高商品的价格会使厂商的销售收入增加，这也为商品房价格的提升奠定了理论基础。
2.实际分析
我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多。因此，伴随着我国城市化进程的发展，越来越多的农村居民迁移到城市中来，形成了对商品房的庞大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因为刚刚进入城市的很多人并没有购买商品房的经济能力。所以，我国房地产市场上，商品房的需要量大于需求量。
通过微观经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。但是，现实中往往将需要和需求混淆，错把需要当做需求，而没有注意到两者的差别。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线看做需求曲线，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。
按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。
(二)高基尼系数下的贫富差距
在前半部分的介绍中作者指出，由于经济承担能力的因素，我国众多对商品房的需要没有转化为需求。那为什么多开发的商品房还是依旧被销售出去了呢?这是因为我国居民贫富差距大，富人虽少但富裕程度相当高，趋于利润的追逐，他们把商品房作为一种投资的手段，大量买进并炒作商品房，进一步加剧了商品价格的居高不下。
2009年我国的GDP总量位于世界第三位，表明我国的经济发展势头良好，经济总量位居世界前列。但是我国的贫富差距大，穷人太穷、富人太富。社科院的2011年《社会蓝皮书》中指出，2010年我国人均GDP预计超过4000美元，已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出，中国并不缺钱。在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.3～0.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6则属于危险状态。
通过上面的分析我们可以看到，中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象。由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商品房以赚取差价。
由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高。
(三)土地的稀缺性
房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。
由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。
同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”：GDP高，地方政府的绩效则高；GDP低，地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。
(四)国际“热钱”的流入
热钱的流入也在推动中国房地产价格的一步步持续走高，在所有的商品房价格的影响因素中，热钱的流入是最可怕的，它对于中国房地产市场甚至中国整体经济的打击可能是致命的。我国尚未发现境外“热钱”有组织、大规模流入境内。违规流入的“热钱”多采取“蚂蚁搬家”方式，呈现多点式、渗透的特点，从去向上来看，部分“热钱”流入后直接或辗转流入房地产市场，推动房地产价格继续走高。
房地产价格居高不下的解决措施
认清原因是途径，解决问题才是目的。下面作者将在原因分析的基础上，探索解决房地产价格居高不下的途径。
1.认清房地产市场的需要与需求。需要是人的本能，需求才会创造市场。因此，应该分清房地产市场上的需要与需求，以需求为基础来对商品房进行定价，避免因高需要、低需求造成商品房市场价格的居高不下。
2.创造社会公平，避免两极分化。公平与效率的关系一直是专家学者探讨的重点，但也是众口难调，没有形成一致的结论。但是，我国的基尼系数太高，两极分化太严重似乎已成为不争的事实。因此，国家要进一步处理好效率与公平的关系，在注重效率的基础上也要注重公平的因素。
3.改变地方政府评价指标体系。中央政府在对地方政府的评价过程中，要改变“唯GDP论”的方法，更加注重地方政府的综合执政能力，防止地方政府为了追求高GDP而提高转让土地的价格。
4.抵制热钱，发展正常跨境资本流动。国家相关部门在发展正常的跨境资本流动过程中，也要严查热钱，抵制热钱对我国房地产市场甚至是整个经济体系的打击。发展正常的国际贸易，抵制不合理因素对我国经济体系的打击。
论文中，笔者从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面分析了房地产价格居高不下的原因，并对如何解决房地产价格的居高不下提出了自己的意见和建议，希望能为推动房地产高价问题的解决提供参考。
摘要：最近几年，房地产价格的飙升以及政府出台的各种调控政策成为了人们街谈巷议的话题之一，房价的微小变动牵动着很多人的神经。对于房价的走势尽管已有很多的方法和角度进行预测，但都过于复杂，本文意在从最基本的供给需求曲线角度给予一解决方案。
关键词：供给需求曲线 房价 限购
经济学作为一门应用性十分强的学科，它在人们寻求对社会经济问题做出合理的解释中产生，并随着经济的逐步发展和变化而不断地发展和完善。在现代，经济学的应用已经深入到人们日常生活中的各个方面，并也对普通人的生活观念产生巨大的影响。而整个社会对房地产价格的关注和讨论就是其中一个非常有力的证明。由于房地产价格关系到很多人的切身利益，人们不由自住的想要从经济学中寻找到答案，期望能够对当今社会高昂的房价做出一个合理的解释并且能够预计未来房价的走势。
本文主要是从经济学最基本的供求原理角度出发，解释当今社会房地产价格形成的原因，以及社会上一些热点问题对未来房价可能造成怎样的影响。
一、 经济学中的供给需求理论
在整个经济学中，价格起了非常重要的作用，而价格又是由供给和需求两个方面决定的。需求在经济学上被定义为在一定的时期内，在一定的价格水平下，消费者愿意而且有能力购买的商品的数量。可以看出，满足需求的条件一般有两个：一是有购买的欲望，二是有购买的能力，所以需求有时又被称为有效需求。只具有购买的欲望而并没有购买能力并不算作需求。
供给是指在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者愿意而且有能力提供的商品的数量。行业的短期供给曲线一般是向上倾斜的。但是从长期来看，行业的长期供给曲线产生多种情形，不再是必然向上倾斜的：对于成本不变行业，供给曲线是水平的，表示厂商能够在给定的价格内提供任意量的商品，例如饮料行业；对于成本递增行业，供给曲线是向上倾斜的，表示随着供给量的提升，商品的价格也会升高，例如房地产行业；对于成本递减行业，行业供给曲线向下倾斜，表示随着供给量的提升，商品的价格会逐渐下降，例如需要大规模基础投资的铁矿石开采行业。而生产成本的变化是直接与生产要素的稀缺性以及其他原因相关的。
商品的供给曲线和需求曲线共同决定了市场上商品的价格和成交量。
二、 房地产价格决定中的供给需求因素
房地产作为一个在市场的交易的商品，它的价格也主要由供给和需求两个方面共同决定。但是与其他商品不同的是，房地产作为一项不动产，无法移动，所以不同地方的房地产由于地理位置的不同可以看作是不同的商品。并且由于房地产市场的特殊性，它的供给和需求曲线也有着自己的特点。
1.房地产价格决定中的需求因素
在需求方面，由于住房是每个人最基本的必需性需求，所以普遍认为中国的住房需求十分巨大，但其实这种观点并不完全准确。根据需求的定义，购买的欲望和能力必须同时具备才能称之为需求。购买的欲望每个没有房子的人都有，但是在购买能力方面，由于房价较高，其实已经超出很多人的购买能力，所以并不能全部都认为是需求。这也是为什么政府要推出政策性住房的原因，其目的就是要解决只有购房的需要而没有购房能力的这部分群体的居住问题。
具体的可以把具有住房需求的人分为三类：第一类是有完全能力承受房地产价格的人，比如拥有一套以上房屋的人，在房地产市场上的投资（机）者亦属此类；第二类是基本能够承受房地产价格的人，比如那些个人房屋价值占到个人总资产的主要份额，每月按揭支出占当月收入中重要份额的人；第三类是没有能力承受房地产价格的人，既对房屋既有需要，但是在目前和可预见的将来没有购买能力的人，政策性住房的主要照顾对象就是此类，这点将在后面做详细说明。第一类和第二类可以看作是符合需求定义的有效需求，但是他们之间也存在着很大的区别。
对于第二类，基本具有购房能力的人，这部分人购买房屋与否的主要考虑因素除了有未来房价的预期之外，更重要的是自己是否具有承担当前房价的能力。虽然他们是否买房的决策也受到未来房价预期涨落的影响，但是这更多在短期内起作用，由于对住房的需求有一定的刚性，当能够承担当前的房价并且未来房价走势较长时间内仍然不明朗时，这部分群体会较多的选择进行买房。相比较于未来的房价走势，他们更多的是考虑对住房的刚性需求以及当前的房价是否在自己能够承受的范围之内。因此，当前的商品房的价格对需求有直接的影响。由于对当前房价的敏感性，所以当总需求主要是有这部分组成时，需求曲线相对平坦，即价格的较小变动可能对房屋需求产生较大的影响。
相比之下，对于第一类有能力承担一套以上商品房的房屋需求者，由于已经拥有自己的必需的居住性住房，多余的房屋更多的是作为一种投资品而不是生活必需品。所以对于这类商品房的需求不只受到当前房价的影响，还更多的受到未来房价预期的影响，并且他们的风险承受能力也要高得多。即使当前的房价较高时，如果有对未来良好的预期，这部分的需求仍然会十分旺盛。由于中国城市化进程的推进，和人们收入水平的逐渐提高，市场上普遍预期未来房地产市场的需求仍将十分巨大，这也直接导致了当前这部分需求的庞大，并且与第二种需求相比，这部分需求对当前房屋价格的敏感度也较低。如果市场上总的需求主要是由这部分需求构成的，则需求曲线相对于第二种需求情况下更为陡峭。
综合而言，当房屋价格较低时，较多的人能够承担房屋价格，需求以第二类为主，而当房屋的价格升高时，很多第二类需求者被排除在需求的行列之外，从而需求中第一类所占的比例将会增加。总体的表现为房屋价格较低时，需求曲线趋向于平缓，随着房屋价格的逐渐身高，需求曲线的斜率也变得越来越陡峭，如上图所示。
2.房地产价格决定中的供给因素
房地产作为一项比较特殊的商品，它的生产要素中最重要的组成部分土地具有非常大的稀缺性，这也直接导致了房地产的稀缺性，它不可能向许多其他的商品那样具有较大的供给弹性。当房地产的价格升高时，土地的价格也会水涨船高，导致成本增加，成本的增加反过来会抑制房地产的供给，所以对于房屋价格的供给弹性相对较小，供给曲线相对陡峭。
三、供给和需求曲线的移动对房地产价格的影响
在经济发展的一般过程当中，整个社会的收入是随经济的不断向前发展而逐渐增加的，人们的购买能力也随着收入的增加而逐渐的增长。但是，收入的增长对供给曲线和需求曲线造成的直接和间接地影响是不同的，最终也会对房地产的价格和一定时期内的房地产成交量产生不同的影响。
1）在需求方面，收入水平的提高会增强人们对商品房的购买能力，但是由于现在社会收入分配结构中，资本所带来的收入要远远大于劳动所带来的收入，收入分配不均现象将在现在和未来一段时间内长期存在。而在以上的对住房需求者的分类中，第二类基本能够承受房地产价格的人主要是以劳动收入为主，第一类完全能够承受房地产价格的人是以资本所带来的收入为主。所以虽然收入的增长都会增加两类人的购买能力，但是对两类人的影响并不完全相同，总体上看，对第一类人收入的增加幅度会大于第二类人收入的增加幅度。供给曲线会向上移动，并且需求曲线左侧陡峭的区域会变得更加的陡峭。
2）在供给方面，收入的逐渐增加和城市化进程的一步步推进导致房地产需求的逐渐增加。房地产需求的增加又会促进房地产的供应并且会抬高土地等生产要素的成本，即在同一价格水平下，土地的成本增加会导致房地产的供应量会减少，供给曲线也要向上移动。
3）在供给曲线和需求曲线都向上移动的情况下，成交价格和成交量也会随之增长，但是两者增长的幅度和产生的影响也决然不同。从长期看，房地产的价格终归是要由收入来支撑的，所以在同一价格水平下，房地产需求的增加幅度要大于房地产供给的减少幅度，才会使总的收入影响为正。需求曲线的上移幅度要大于供给曲线的上移幅度。但是具体的，由于收入分配的不均导致高收入者的收入增长幅度大于低收入者的增长幅度，房地产价格的上涨对第二类需求造成的影响要大于对第一类需求造成的影响。同时，房地产价格的上涨也会给第一类投资性的住房需求产生未来仍有可能进一步上涨的良好预期，需求曲线左侧部分的斜率趋向于陡峭。最终造成第二类需求占总需求的比例下降，投资性的需求占总需求的比例逐渐上升。
另外由于房地产供应的有限性，房地产成交量的增长幅度也要小于房地产价格的增长幅度。总体上看，收入的增长最终表现为价格的大幅上涨和成交量相对的小幅上涨，自住性房地产需求在总需求中所占的比例逐渐下降。
四、政策性住房对商品房价格的影响分析
政策性住房主要是指经济适用房和廉租房。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房，它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性的特点。相对于市场价格而言，房屋价格是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
无论是经济适用房还是廉租房，对正常市场中的商品房造成的影响是一样的。一方面，政策性住房的对象主要是没有能力在以市场的价格在购买商品房的住房需求者，所以主要是指第三类的住房需求者。由于政策性住房的照顾，他们不需要再以市场价格购买商品房，可以说把这部分住房的需求分流出去。但是实际上对市场上商品房的有效需求并没有产生想象中大的影响，因为对于这部分需求，即使是不分流出去的话，这部分群体仍然没有购房的能力，所以并不算作是有效需求，他们的分流对市场上的有效需求没有影响。
另一方面，供给经济适用房和廉租房是需要大量土地的。土地的来源主要有两种途径：一种是不改变原有商品房土地供应的情况下，另外对政策性住房进行土地供应；第二种情况是把原本应供应给商品房的土地拿出一部分转作政策性住房用地。虽然两种情况都存在，即一方面增加土地的总的供应量，同时另一方面又把原本属于正常房地产的用地划作是政策性住房用地，由于土地的有限性，更多的是以第二种为主，这就相当于是减少了商品房土地的供应。进而对商品房的供给产生负面的影响。
一方面是需求的不变，另一方面是供给的减少，综合两方面可以看出，在其他条件不变的情况下，政策性住房会对正常市场上的商品房房价产生正向的影响，推动房地产价格的上涨。
五、限购对商品房价格的影响分析
现阶段，由于住房价格的过快上涨引起了社会的普遍不满，各主要城市纷纷出台政策，限制外地人以及第二套住房的购买，被俗称作是“限购”。“限购”政策会对房地产市场产生怎样的影响呢？
在需求方面，“限购”对第一类需求产生了重要影响，导致第一类需求者即使有购房的需求及能力，但也无法实际实施，因此第一类需求大额减少。对于第二类需求，基本生活需要而购房，对于本地人基本不会产生影响，而外地人在本区购房会产生较大影响，但鉴于一般外地人购房比重占总购房比重不大，并且很多外地人购房是属于第一类需求范畴，因此可以合理认为“限购”政策对第二类住房需求产生了较小的影响。具体到需求曲线上，需求曲线向左移动，即在同等价格下需求量减少，并且对于价格较高的住房的影响程度大于对价低的影响程度，需求曲线上部分左移量要大于下部分左移的量。
在供给方面，“限购”政策对供给的影响较小，并且更多的是间接的通过影响需求进而影响供给，因此暂且忽略不计。
在供给不变的情况下，最后的结果就是成交量的大幅下降以及价格的小幅下降，如果政策长期持续下去，将对房地产供应者的现金流产生影响，进而影响供给曲线。
以上就是从最基本的供给需求曲线出发，探讨房地产价格的决定机制，如果要更加准确的研究，还应该考虑很多其他因素，但是这些因素最终也是通过影响供给需求进而对最终的价格产生影响。
摘要：住房保障制度作为当前国家房地产宏观调控政策的重要组成部分，对抑制房地产投资过热，房价上涨过快起到了积极的作用。文章从住房保障制度的基本概念出发，重点分析了住房保障制度影响房地产市场的内在机理，揭示了其在增加住房供给、拉动住房需求方面的经济学作用机制。
关键词：房地产；宏观调控；住房保障；评价
近年来，随着我国经济持续快速发展、城市化进程提速、土地价格不断飙升，高房价已成为摆在政府面前的一个现实民生问题，由此引发的各种社会问题也层出不穷，房价已成为构建和谐社会的拦路虎。作为国家对房地产市场宏观调控重要组成部分的住房保障政策，已紧密关系到人民群众的切身利益。
2011年6月，党的十七届五中全会，再次提出要加大保障性住房建设力度，全国将在今年完成建设保障房1000万套，未来5年开工建设约3600万套保障房，这为我国未来的保障性住房建设指明了方向。因此，在当前房地产市场宏观调控的大背景下，如何正确理解及评价住房保障制度的经济学作用，对保持我国房地产市场的健康有序发展具有重要意义。
一、住房保障制度的基本概念
住房保障制度通俗地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律手段，以保障满足国民基本住房需求所做出的多种制度安排。在一个完整的住房保障体系中，住房保障的对象，从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，是对广大社会成员以提高其住房消费能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助；普遍保障是对广大社会成员提高住房消费可支付能力的一种扶持。换言之，普遍性的住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石，而特殊性住房保障制度则是为了救助弱势群体，体现的是社会公平与互助，而一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。因此，保障性住房可以定义为那些政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格、租金的经济适用房和公共租赁房。
政府救助和扶持的保障对象不同，保障的方式也有所不同，可以是实物保障，也可以是货币保障；而从保障切入点或方式上讲，又可以将住房保障分为住房供给面和需求面的保障，前者主要是由政府直接出资兴建住房并分配给保障的对象，后者则是政府通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式增强保障对象的住房可支付能力。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障政策的目标只有一个，就是让“人人住有所居”。
二、制度评价的理论依据
住宅保障制度作为政府调控房地产市场的政策措施应符合经济规律。因此，了解相关经济理论对制度评价具有特殊重要作用。
（一）“准公共物品”理论
经济学所谓的公共物品是指政府为社会提供集体利益的物品和劳务，具有消费的排他性、使用效益的外部性和所需费用的共同分担性特征，如国防、教育等。而所谓私人物品指那些消费具有竞争性和排他性，而且能够准确地识别其受益产品，如食品、服装等。介于上述两者之间的就是“准公共物品”或“准私人物品”，如煤气、通信等。
在解决居住问题时，居民对市场的依赖程度与家庭收入水平息息相关。家庭收入水平越高，对市场的依赖程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府优惠政策扶持的程度越高，住房就越接近公共物品。显然，在我国现阶段，对于中低收入人群而言，住宅介于公共物品和私人物品之间，具有“准公共物品”特征。
（二）供求理论
供求理论是在市场经济条件下，描述供求数量和价格之间相互关系的理论，价格与供给数量正相关，与需求数量负相关。由于房地产市场的不完备性，使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡，因此需要借助政府的干预来影响市场的供给、需求的数量和价格，引导各市场主体对房地产市场形成合理预期，以实现房地产市场资源配置的优化。
政府干预房地产市场是必需的，但这种干预并不是取代市场本身的自行调节机制，而是弥补市场机制的不足和缺陷。因此，政府制定市场干预政策时，必须准确把握已存在的供求关系，分析房地产市场供给弹性、需求弹性等市场特征，遵循房地产市场短期和长期的供求变化规律。
三、住房保障制度的经济学评价
在当前国家对房地产市场宏观调控的政策背景下，住房保障制度作为调控的手段之一，一方面增加了住房供给；另一方面拉动了住房需求，对平衡房地产市场的供求失衡，平抑居高不下的房价，避免房地产市场因国家调控对经济发展的影响，起到了内在稳定的作用。
（一）保障住房供给
保障住房供给的方法有两种：一是修建公有住房，直接增加住房供给；二是减少投资者的成本，间接增加住房供给。
1.直接增加住房供给
如图1所示，政府直接增加住房供给时，住房供给曲线向右移动，与住房需求在E′点相交，在较低的价格水平上使供给与需求达到均衡。
政府直接提供住房充分发挥了政府行政调配资源的优势，能够在短时间内扩大住房总量，缓解住房短缺。但其弊端也很明显，如政府财政压力过大，而且在相当程度上抑制了房地产开发企业的作用，不利于发挥社会投资的积极性。因此，政府直接提供住房仅限于在住房供求矛盾尖锐、住房严重短缺的环境下实施，同时还要注意保持适度。
2.间接增加住房供给
当前，政府对保障性住房建设出台了许多优惠政策，如提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本和简化行政审批手续等形式来减少投资成本，间接地增加了住房供给。
政府采取这些措施的目的是减少修建住房投入要素的成本，降低住房平均成本和边际成本。如图2所示，房地产开发企业的投资建设成本由于各种供给政策而下降，住房的平均成本曲线和边际成本曲线分别从AUC0和MC0下降到AUC1和MC1，成本减少使住房供给量从Q0增加到Q1。
减少房地产开发企业的投资成本，间接地在更大范围内增加住房供给，同时也存在着某些缺陷，如低息贷款政策不仅需要国家不断的财政支持，而且这种金融制度与整个国家的资本市场分割，不利于提高国家金融体系的运行效率；同时，减少土地成本不仅会造成国有资产的流失，而且会使享受政策的房地产开发企业处于一种不公平的竞争状态；另外，减税政策扭曲了市场信号，降低了微观经济效率。
（二）拉动住房需求
政府实施保障住房需求政策的目的是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。这里，我们依据一般消费理论对政府的住房补贴政策进行分析。
基本假定：家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消费，且住房商品正常消费数量q和非住房商品消费数量z时效用最大；家庭初始选择住房商品和非住房商品的消费数量分别为q0（最低为qmin）和z0；得到没有任何附加条件的住房补贴s时，家庭消费住房商品的数量增加到q1。
对于接受补贴的家庭，还必须假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消费，图3中q′表示这一固定的住房数量。显然，只需考虑q′点竖线右方的区域。根据qmin、q0和q1之间的关系，可以得出以下三种情况：如图3（a）所示，初始消费q0超过要求的最小值，即q0在qmin的右方，对于其进行补贴，这种家庭会将这种补贴当作额外收入，而由于住房收入弹性较小，因此预期拉动住房支出的增加较小；如图3（b）所示，初始消费q0没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于其进行补偿，收入就会使住房消费增加，达到最低限度的要求qmin，从而预期会拉动住房消费；如图3（c）所示，初始消费也没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于这种家庭进行补贴，住房消费仍然小于qmin，因此预期：除非政府给予更多的补贴，否则原有的补贴不会拉动住房需求。
由此可见，住房补贴政策，一方面能保证真正补贴给中低收入家庭，从而更能控制和减少政府的住房开支；另一方面，它还能避免对房地产市场自身运行规律和运行效率的干预。但同时，这种方式只能在一定限度内拉动住房需求，并不能对住房供给产生任何作用，并且在住房供给不足的情况下，发放住房补贴会引起房租和房价上涨，从而增加申请住房补贴的数量，增加政府财政支出压力。
四、结论
房地产业由于具有较强的产业关联性和广泛的市场，是国民经济增长的重要支柱产业，国家对房地产的宏观调控，在一定程度上影响了社会投资。而通过保障性住房的建设，一方面可以平衡因宏观调控导致房地产业的投资下降，避免经济的剧烈震荡；另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此，从经济学理论角度看，住房保障制度对于稳定社会投资，拉动住房消费，保持国民经济的健康稳定发展具有极其重要的经济学意义。但同时，因其实行政府严格的价格管制，虽然在一定时期能够达到“满足中低收入家庭需要”的目的，但会对长期住房问题的解决带来压力，如会影响社会投资的积极性，导致长期市场供给的减少，不利于房地产市场自我调节机制的形成，所以住房保障制度也有一定的局限性。
（作者单位：广州市市政集团有限公司）
[摘 要] 针对房价的持续上涨和房地产市场的混乱，从2003年起我国开始了长达四年的房地产宏观调控。本文在对房地产宏观调控背景分析的基础上，列举了国家陆续出台各项调控措施，并用四象限模型对其影响效果进行了分析，最后对房地产宏观调控的效果进行了客观的阐述。
[关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型
2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。
一、宏观调控的背景分析
1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。
成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。
市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。
货币发行量。我国M2（Broad Money，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％，增长4万亿人民币；05年增长17.6%, 增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18％左右，
利益集团左右。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。
2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期，导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等，另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，于是银行为了迅速降低自身不良资产率，快速扩大房地产放贷规模，整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外，还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。
3.政策不健全和监管不力，导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租，但由于其的垄断性，使其在市场机制表面下，普遍性地执行着行政性土地资源配置。
房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，扰乱了市场秩序，严重损害了广大人民群众的合法权益。
4.相对于房地产商的高额利润，住房保障严重缺乏，导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业，一直是众说纷纭，房地产开发商只承认15％左右的利润，但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商。一边是房地产商的高额利润，一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体，其的知情权、话语权等都得不到有效的保障，社会矛盾加剧。
二、宏观调控手段分析
自2003年开始长达四年的房地产宏观调控，房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；动工开发期满１年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍等。
房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；控制高档商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。
房地产交易政策：房地产交易实行网上备案制；一年内购房转让停办转按揭；上手抵押注销和房屋转移登记，下手设立抵押，不再并办；取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房；未取得新建商品房预售许可证不得预售广告等。
房地产价格政策：对房价上涨过快，控制不力的城市实行问责制。
住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等。
涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
2.经济手段。针对个人二手房买卖的有：开始征收营业税（购买不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等。
3.货币手段。针对个人的有：上调房地产按揭贷款利率；对多套房屋购买限制贷款；提高个人住房贷款首付比例；个人按揭贷款总额不得超过总收入的50％等。针对房地产开发企业的有：项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件；对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。
三、房地产宏观调控的经济学分析
四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）。
1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。
第一象限的需求曲线向下平移。社会保障政策的制定和推行，经济适用房和廉租房的大量建设和上市，使得一部分对商品房的租赁需求转换为购买经济适用房和承租廉租房，商品房租赁需求相对减少。第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动。按揭贷款利率的提高和条件的限制，营业税、个人所得税、土地增值税等买卖环节税率的提升，都会使得在市场商品房租金不变的情况下价格下跌，或相同的房价下租金上升。第三象限的供给曲线cc向左上方平移。土地招拍挂成本的上升，开发贷款利率的上升，土地增征税的清算，房地产金融渠道的单一，法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少，或开发量不变的情况下价格上升。第四象限存量调整曲线逆时针旋转。虽然我国每年的城市改造相当可观，但由于我国经济的持续增长，在未来相当长一段时间内，开发量必然会大于拆迁量，造成存量增加。从四象限模型可以看出，在宏观调控的初期，租金下调，价格下调，开发成本增加，假设减少，但市场整体存量还是增加。应该说，国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是完全符合的。
2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析。长期来看，宏观调控对房地产的影响会越来越小。随着我国经济的持续增长和通货膨胀，第一象限的租赁需求曲线必然向上平移；随着税法的健全和房地产的回归理性，租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率，导致第二象限的房地产投资回报率上升；随着房地产市场的成熟，房地产开发量将会逐渐稳定，但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量，导致房地产存量增加。
四、解译房地产宏观调控的几个误区
1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。
[摘要] 中国的房地产价格是否存在泡沫是近年来大家持续关注的一个话题，而用哪些指标来评价一国的房地产行业价格是否存在泡沫是很多学者关心的课题。在本文中，笔者综合前人的研究成果，利用改进的CAPM模型，设计出了判断房地产行业价格泡沫的模型，希望能抛砖引玉，引起相关研究者的重视。
[关键词] 房地产 房地产泡沫 CAPM模型
近年来，中国房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以乌鲁木齐为代表的西部地区房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。虽然目前中国的房价增速放缓，甚至有些地区的房价出现下调，但整体仍维持高水平，使得不少购房者望房兴叹。据国家发展和改革委员会、国家统计局7月16日的调查结果，今年6月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。同时，中国的CPI持续攀升，屡次创下新高，瑞士信贷首席经济学家陶冬在5月份做出预测，2008年中国CPI或将达到7%。如此之高的CPI，如此高的房价，已经引起了人们的普遍关注。不少业内人士明确指出，中国的房地产存在泡沫。
一、房地产泡沫的概念
所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年～1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。中国的房地产行业目前也面临着相似的严峻形势。
二、房地产泡沫的特征以及判定
房地产泡沫的主要特征有:(1)房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;(2)房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大;(3)房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率;(4)房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。中国社会科学院财贸经济研究所的倪鹏飞认为，一般一国的房地产价格是否存在泡沫可以从以下指标或状况判断：
1.房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降。而在当前的中国房地产市场，存在下列问题:(1)房屋的出售价格过高：房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1∶2～6之间，我国平均房价收入近1∶8；不少城市在1比10以上。(2)出售价格上涨过快：房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现，合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续，而在中国这个情况不容乐观。(3)实际租金下跌：2006年～2007年，房屋的租赁价格增长率为1.8%，远低于城市居民消费价格11.2%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。上述现象中国的房地产市场在房价方面表现为泡沫。
2.需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入。在中国目前的房地产市场，存在如下问题:(1)房屋销售额超常增长：房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。近年来，由于对房地产过热预期，房屋销售额增长率达到42%～56%，高出社会消费品零售总额增长率25～27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。(2)抵押贷款爆炸性增长：房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速增长，已明显超过个人可支配收入的增长。(3)国际热钱与民间游资大量流入：目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国，并投资房地产，带动投机需求。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。上述现象说明中国的房地产市场在需求方面表现为泡沫。
3.供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高。在中国目前的房地产市场，存在下列问题:(1)投资性购房的比重高：投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。(2)供给超常增长：房地产开发投资额超常增长、开发贷款超常增长、开发贷款超常增长、施工面积超常增长。(3)房屋空置率过高：国际公认的警戒线是10%，当前中国房地产市场中房屋空置率达到25%。这些现象说明了中国房地产市场在供给方面也表现为泡沫。
从房价、需求、供给三个方面来判断，中国的房地产市场都存在明显的价格泡沫。
三、房地产行业价格泡沫经济学模型的设计――基于改进的CAPM模型
泡沫是价格问题，价格又决定于供给和需求。房地产行业的泡沫本质上是一种供求失衡现象，是价格狂热的向上偏移。但到现在为止，一国的房地产行业是否存在泡沫只能从上述的指标来判断，一直没有建立一套系统的模型。在本部分，笔者结将结合倪鹏飞等人的研究成果，并参考借鉴CAPM模型，试图建立一个综合评价的模型来测定房地产行业的泡沫。
CAPM（Capital Asset Pricing Model的缩写，中文意思：资本资产定价模型）由经济学家威廉-夏普（William F. Sharpe）、约翰-林特纳（John Lintner）在20世纪60年代提出，自那时起，一直对财务界产生重要的影响，该模型假设非系统性风险可通过多元化投资分散掉，不发挥作用，只有系统性风险发挥作用。就特定证券而言，相关风险不是总风险，而是个别证券的系统性风险。
CAPM的公式为：
其中是证券J的报酬率，是无风险资产的报酬率，是市场均衡组合的报酬率，β是证券J的贝他系数。β越大，系统性风险越高，要求的报酬率越高；反之，β越小，要求的报酬率越低。证券组合的β是个别证券的β的加权平均。
借鉴CAPM模型，笔者建立的测定房地产行业泡沫的经济学模型如下:
其中，表示未来一期的房地产价格，表示现期的房地产价格， 表示前一期房地产价格，表示现期的房地产价格比前一期的价格变化。特别要指出的是，常数，因此，随机项u具有异方差性。而值与值正相关，值越大，则值越大，反之，值越小，则值越小。
房地产泡沫究竟有多大，主要取决于值，值则主要取决于房地产市场的需求；另一方面，值也受房地产市场供给的影响。可设：
表示影响房地产市场需求的函数,而表示房地影响产市场供给的函数，并设α＞β，(α,β均为常数),表示房地产需求对值的影响比房地产供给对值影响要来得大。则有:
其中,表示现期人均年收入,表示现期房地产价格,表示房价收入比弹性，E表示恩格尔系数，a、b为常数，表示各变量对该需求函数的影响度；v是随机项，表示影响需求的其他决定因素，包括人口数量、人口结构、政府有关政策等等。
表示现期对房地产业的投资,I表示现期的总固定资产投资,表示房地产投资增长比固定资产投资增长,K表示空置率,c、d为常数，表示各变量对该供给函数的影响度,F表示负债率,n次幂表示负债率对供给的影响（影响有正向有负向,主要看房地产企业从什么角度看待负债与盈利预期）;w是随机项，表示影响供给的其他决定因素,包括房地产价格、利率、政府有关政策等等。
四、模型的分析与评价
上述模型很好的将影响房地产价格的相关指标进行了拟合，剔除了一些不易量化的指标，可以达到一个综合评价的效果。该模型克服了以前的判断房地产行业是否存在泡沫只是使用租售率、收入房价比等单一指标的方法，具有很强的理论意义，这是文章的一个创新。但由于该模型的建立是基于CAPM的启发，而CAPM模型在应用存在着检验的可观察性问题，因此，检验的可观察性问题是房地产泡沫分析模型无法克服的一个不足；在实际使用过程中如何有效量化政府的有关政策也是我们不得不面临的一个挑战。总之，该模型还存在很多需要改进的地方，有待在实际运用中进一步进行修正。
摘要：本文基于消费者与房地产中介服务机构的信息不对称，剖析了两者之间的委托――关系，阐述了两者委托――关系的经济学特征和基本问题，并提出了解决问题的几点措施。
关键词：房地产中介服务业 信息不对称 委托―
房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带，包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。目前，我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范，出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手，运用委托理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果，并由此提出几点解决问题的建议。
一、房地产中介服务业的委托――关系
委托理论起源于20世纪60～70年代，是伴随西方企业人问题的出现而产生的。委托―是一种基于契约分工关系，通过契约，一方（委托人）授权另一方（人）为他们的利益而从事某些活动，其中包括授予人一定的决策权利。在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括房地产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托―关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是人。
依据房地产中介服务的业务范围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托关系，经纪公司和消费者的委托关系，估价公司和消费者的委托关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃，下文就以这两种委托关系为研究对象，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。
二、房地产中介服务业的委托―关系的经济学特征
房地产中介服务业的委托―关系是随着房地产市场的发展而产生的，这种委托―关系的经济特征主要表现为：
（一）消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性
传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”，即市场上每一个从事经济活动的个体（买者和卖者）都对有关的经济情况（或经济变量）具有完全信息。但是在房地产中介服务市场，由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位，即信息不对称现象。
（二）中介服务结果的不确定性
房地产中介服务是一种市场行为，要遵循市场的供求关系和市场规律，同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想，并且由于市场不确定因素的影响，如政策、法律法规的变动，可能与预期完全不一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究，也许结果表明投资并不可行。
（三）中介服务的非连续性和有偿性
房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始，到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托中介服务，可以再一次建立新的关系并相应支付酬金，但是前后两次中介服务关系间没有任何联系，因此中介服务具有非连续性和有偿性。
三、房地产中介服务业的委托―关系的运行模型
房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分，其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等，经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售、商品房按揭贷款等等。目前，市场上咨询公司的业务也包括商品房销售。
以房地产中介市场主要的服务业务：咨询、营销和二手房买卖租赁为例，房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势，为开发商和消费者提供咨询、营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险，把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司，咨询公司则全权负责房产项目的销售，并拥有一定的决策权利，如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场，消费者为了降低搜寻成本，委托经纪公司房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务，获得消费者支付的酬金。
综上所述，房地产中介服务业的委托―关系的运行模型见图1所示
四、房地产中介服务业的委托―关系的基本问题
消费者委托房地产中介机构服务，但是由于两者目标函数（经济效益最大化、品牌美誉最大化等）的差异,导致作为人的房地产中介机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托问题。
（一）逆向选择问题
消费者与房地产中介结构达成协议，其委托―关系就已经产生。在这种契约下，中介机构要为消费者提供满意的服务，而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用，双方分工明确。然而，出于自身利益的考虑, 房地产中介机构滥用自己所拥有的信息优势, 以低价合同获得，损害消费者的利益。如图2所示：开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的，开发商并不了解营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩，营销经纪公司则可以利用这种信息不对称，以低报价合同获得营销任务，造成逆向选择问题。
（二）道德风险问题
消费者与房地产中介机构建立委托―关系的信息不对称,使得房地产中介机构存在隐藏行动和信息的可能性，引发道德风险问题。在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为，即人利用信息的不对称性，隐瞒信息或隐藏行动，通过减少自己的资源（时间、精力、信息等）投入或采取机会主义行为（即不诚实的利己主义行为），来达到自身效用极大化的目的，从而影响服务效率。如图3所示：在二手房市场，有的经纪人为了取得售房委托，往往不管委托人所开底价偏高，都先与卖方签下委托协议，而后再找些理由与屋主议价等。
四、房地产中介服务业的委托―基本问题的几点解决措施
从以上分析可以看出,由于房地产中介服务业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题，要解决这些问题,必须采取一定的有效措施。
（一）解决逆向选择的措施
建立信号传递系统和信号筛选系统，诱使人披露真实信息，委托人则根据某种可观测的信号判断人的真实信息，可以有效解决逆向选择问题。
1．建立信号传递系统
信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息。对于人弄虚作假，传递虚假信息，委托人要在调查的基础上，利用信号筛选系统，加以甄别。从长远来看，建立信号传递系统即是要建立网络化的信息平台，促进信息的顺畅流转，实现行业信息共享。如美国房地产经纪行业实行的多种挂牌服务（Multiple Listing Sevice , 简称MLS）,实现了行业成员之间的有序联系、信息共享等，改变了房地产经纪服务业的格局。
2．建立信号筛选系统
信号筛选指委托人主动搜集和分析交易人的信息。为此可以做好以下几方面工作：一、建立房地产中介市场评价体系。对从事房地产中介的机构建立诚信档案、诚信度指标，并定期在网络上披露，方便消费者选择合适的人中介机构。二、建立和健全房地产中介服务市场信用管理体系。信用管理不是喊口号，必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加强监管的刚性、严格执法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虚设。
（二）解决道德风险的措施
1．加强行业标准化建设
加快、加强我国的房地产中介服务业法律法规建设，使该行业的发展有一个坚实的基础，坚决杜绝弄虚作假，坑害消费者，使得房地产中介服务市场的发展有一个良性的循环。同时加强房地产中介服务市场的规范化建设，制定行业服务标准，严格贯彻职业资格准入制度，规范房地产中介服务市场的运作。
2．建立人信用担保机制
为了确保房地产中介公司促使其诚信、规范操作，保护消费者的合法权益，可以让该公司在银行设立专用账户，作为信用基金，一旦有纠纷时，以此基金补偿消费者。采取这种形式，降低了消费者委托人的风险，提高人房地产中介机构的危机意识。
3．加大败德处罚力度
明确惩罚条件、惩罚标准，加大败德处罚力度，人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择――不败德，这样就可以最大可能使得委托人的利益达到最大化。
4．设计激励合同
契约是委托人和人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件，是激励与约束的主要手段。基于此，笔者设计了一种激励合同，使得人和委托人的目标函数趋于一致。
消费者和房地产中介公司签订合同时，设立最高合同价S，最低合同价P，中介公司的收益为R=P+θ（S-P） ，市场合同价R*。且0≤θ≤1，P
签订合同时，双方就对服务结果质量、效率满意度达成一致写入合同，并约定完成服务后组织评审专家组（由中介公司服务人员、消费者和邀请专家组成。特别的，销售和经纪服务不需要专家的参与），根据质量、效率满意度指标就服务结果给θ评分，从而确定中介机构的收益R。θ取值见下表1。
当中介公司努力工作时，在约定的时间内按照质量指标完成消费者的委托任务，付出努力的成本为C，并且有R* +C
基于房地产中介服务市场委托―关系而产生的种种问题，必须得到有效的治理，房地产中介服务市场才能繁荣发达，才能为房地产业走向成熟创造一个良好的环境和条件。
一、房地产涨价不影响社会成员中低收入者的利益
低收入者从来就不可能是买房一族的中坚力量。不错，低收入者也需要有栖身之所，然而，正是因为收入不高，他们不会对栖身之所过分挑剔，甚至不奢望拥有房产，更没能力进行房地产投资。因此，房地产价格变动对低收入者不构成直接的影响。
那么，房地产价格变动带动相关物价变动会不会对低收入者产生间接影响呢？答案同样也是否定的。低收入者是社会分配体制中的弱者，但这并不等于说他们就是绝对的弱者，在劳动力市场中他们有着强势的一面。低收入者是社会劳动构成中不可缺少的组成要素，多从事最基本的低层劳动。没有了低收入者，这个社会在很多的领域中将没有生产者，也没有服务提供者。因此，在得到至少作为人的最基本的权益要求方面，低收入者有足够的分量向社会提出要求，包括栖身之所。低收入者是靠什么自动获得其基本权益呢？低收入者靠的是流动。如果做人最基本的物资权益都得不到足够保障时，低收入者就会选择离开，即使在有严格的户籍制度约束的条件下，他们也会作出同样的选择，农民工现象就是典型的例子。一旦足够多的低收入者选择离开，社会就不得不做出妥协。换句话来讲，为什么在商品房价极高的地区低收入者没有选择离开呢？只有一个解释那就是：在那儿低收入者的待遇没有越过他们所要求的底线，甚至就其个人纵向比对来看，在那儿其物资权益要求不但没有降低反而提高了。这其实解释了现实中为什么房地产价格越高的地区越是低收入者选择的流入地区。进一步的理解是：正是基于对低收入者的社会妥协（当然还有其他因素），商品房价高的地区工资率普遍要高于商品房价低的地区。地区商品房价低，其居民收入相对较低，商品房价高其居民收入亦相对上升。这种社会群体平衡的市场化调节，一方面维持着低收入者的社会基本物资诉求水平的平衡；另一方面，也给向低消费地区流动的跨地区消费低收入者带来一定的超额物资权益。
二、房地产涨升是自然规律，可引导不可抑制
土地是唯一受到总量严格约束的要素，在社会经济受到激励的初始时期，局部或全面性的劳动要素和资本都会以相当高的速度递增，而土地的绝对供给往往不增反减。经济学常识告诉我们：当一种要素被严格约束住以后，那么，另外两种要素的增长就必然会被自动强制调节，调节的方式就是相对价格的变化，稀缺资源价格将不断上升。也就是说，土地价格的上涨是我国当前经济增长之必然结果。当然，土地价格的上涨并不一定代表商品房价格必然上涨――土地价格的上涨有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于对两个方面的认识：1.计划体制下的地产价格几十年来都未曾充分调整，地价（或地租）相对较低；2.前期经济的持续高速增长，资本积累相当丰厚；有充分的理由相信我国本轮土地价格的上涨从其绝对幅度上看正是当前商品房价格上涨的主要因素。那么，商品房价会不会无休止地单向上升呢？可以说在商品房价没有达到其合理匹配时，的确会单向上涨，但绝对不会无休止。一旦地价（地租率）得到合理提升，并且与资本赢利率相匹配时，商品房价格的涨升就会趋于平静。
当然，现实中，市场调节从来就不可能是精确调节，因此，市场中商品房价只会以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。这也就是说：商品房价有可能在剧烈的调整过程中表现出极大的调整惯性。而房地产是具有投资功能的特殊商品，赚钱的示范效应很容易诱导人们盲目投入。中国的市场经济运行不久，人们的市场经济意识普遍不强。盲目地抢购会导致巨大的伤害，一旦涉及面过广则会危及社会。自始至终我们并不认为现在某些地区商品房价的畸形上冲是合理的现象。但经济的粗放性高速增长必然导致土地以及土地上房产价格的提高，这是经济规律，也是市场中“看不见的手”在调理人们高效运用土地资源的体现。
我们若盯住商品房价，将思维定格在如何驱赶投机者、抑制投机收益上，采取简单的、表层性的经济手段抑或是僵硬的行政方法，结果却要么徒劳无功，要么约束了经济，压抑了自然规律。比如：在房地产交易环节课以重税。这种方式看似能剥夺投机暴利，打击投机，但同时也导致了对存量房产的严格锁定，客观上造成了对房地产供给能力的抑制，在需求既定的情况下，这种抑制反过来又转化为推高房地产价格的动力。进一步提高的投机收益补偿了税收对投机者的利益剥夺，顺利地实现了税收向最终住房消费者的转嫁。因此，交易环节税不但不能抑制投机，挟着某种程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投机收益。在这一方面，我们应该理性地承受房产价格涨升所带来的社会压力，戒除简单思维下的社会尝试，借鉴发达经济社会建立在严格税收理论基础上的合理的、成功的方法，从房地产持有方向调整税收结构，规范人们的合理投资行为和房地产的持有行为。除非我们又彻底回到计划经济时代，试图将房地产从投资品的名单中剔除掉是根本行不通的。另外，从维护社会公平的角度出发，大多数市场经济社会从来不将土地完全地市场化、商品化，这也是我国目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回购就是很具创意性的设想。
三、结论
现阶段房地产价格的持续涨升归根结底是经济滞胀下的资本相对过剩所致。基于这一认识，从长远来看，政府应该通过进一步加强医疗、养老等福利制度的健全和增强其社会覆盖力度，努力增加人民消费信心；同时由于低收入者收入的增长几乎不会转化为对房地产的需求，因此，更应特别注重提高低收入者（下岗、退休工人）以及农民收入，以增强非房地产类的产品需求，为经济的持续发展提供全面的产能出口，从而拉动内需，提高资本赢利率，进而促进产业资本需求增长，最终从根本上缓解房地产投资需求的压力。从短期来看，政府一方面应该开源节流，大力推进证券市场，特别是债券市场的发展，拓宽资本投资领域，疏导富余资本合理流动；另一方面，要打击非法资金对房地产市场的恶意炒作，改善房地产税收结构，通过房地产持有方向调整税降低房地产持有的资本利得，淡化房地产投资利得期望，疏导和抑制套利性投资对房地产的巨大需求，最终实现房地产行业的平稳发展。
(作者单位：长沙航空职业技术学院管理工程系)
陈海秋（译）
阿伦・格林斯潘认为目前的房地产市场存在着一定泡沫――几年前他也曾指责与高科技相关的证券市场存在着“非理性的增长”。联想到1997年底到2000年3月，纽约股市的市值增加了5.5万亿美元，其中11只最主要的科技股占了增加额的一半。2001年3月14日，道琼斯工业指数开始跌破10000点，达到13年来的最低，纳斯达克已由5000多点跌到2000点以下，接着又跌到1700点以下，损失惨重，美国高科技股泡沫破灭。那时美联储频频加息，挤压股市泡沫，促使了高科技股市回归理性。现在，联邦基金利率每上涨25个基点，都伴随着人们对地产泡沫是否形成的进一步猜测，以及美联储挤压房地产泡沫的疑虑。这种现象阻碍了债券投资商的脚步，同时也使抵押贷款利率一步步地上涨――目前已经上涨到与缓慢复苏的经济不相符合的程度。房地产价格仍然在以远远超出预期的速度增长――目前已攀升至租金成本的很多倍。
过去两年的大部分时间里，普通的小投资者们――他们中间有些人正是因为经济结构转型或者说衰退才被迫提前退休――已经开始极力追捧房地产市场的种种优越之处。这些小投资者们以前也曾极力鼓吹首次公开发行股票（IPO），他们在1998-2000年之间对高科技股票评价也非常高――那段时间恰恰就是在泡沫破灭之前。目前，购置第2套住房对很多家庭来说似乎已经成为一个不可错过的投资机会。当然，我们很清楚的记得，当年我们的邻居、朋友将资金投入飞速狂奔的网络经济、通信产业和全球性的电信公司的时候，那是怎样一个景象。这些投资对象被疯狂追捧同时疏于监管，他们是高科技产业经济泡沫的助推器，储蓄组合甚至养老账户与这些投资对象相比都失去了价值。当年那些在鸡尾酒会上吹嘘首次公开发行股票利润如何之高的朋友们在面对现在房地产市场时，都变得沉默了。
现在，我们听到那些并非专业的小投资者们又在开始商量着某种赚大钱的内部途径，但遗憾的是，他们并没有把现在低利率推动的市场与10年的经济低迷和强迫性的利率提升联系在一起考虑。目前，房地产市场的投资者主要分为几大类。大量的金融机构介入其中，如养老基金、保险公司、房地产信托投资基金等等。大部分投资者青睐于商业地产，房地产信托投资基金及其与住宅开发商组成的合资公司开始大举进军商品住宅和多户型住宅项目。尤其是房地产信托投资基金，其给与个人投资者的利润回报要远远高出一般的股票分红，这种现象在高科技经济泡沫破灭之后5年来是从未有过的。公众拥有房地产信托投资基金的数量通过共同基金或者经纪账户保持着持续增长。
个人投资者也可以投资于那些大型房屋建造商――这些企业正在积极地购买农田和废旧的商业及工业地产，甚至已经把触角伸到了新修建的洲际高速公路，利用其周边的土地开展建筑项目，通常都包含游泳池、俱乐部会馆及其他设施。便宜的燃气、优惠的汽车信贷条件、便利的抵押贷款等等客观条件都使得人们能够从租用住宅、老房子、高层公寓中搬出来，搬进富有戏剧般的梦幻色彩大房子里，这些大房子要带有两个宽敞的客厅、高高的天花板、大大的后花园……或者搬进联排别墅，告别过去拥挤的空间，享受高高的屋顶和一系列配套设施。至于那些旧房子和高层公寓，则可以成为年轻家庭负担得起的新居所，从而告别拥挤吵闹的城区。这一切听上去都是如此的美妙！
一、低利率和高需求是新的房地产投机者推动房地产泡沫的基础
房地产泡沫的形成要有一系列的基本条件，这些基本条件主要有两个：较低的利率和较为旺盛的需求。较低的利率使得房地产的投机者和实际需求者能以低成本支付住房低押贷款，较高的住房需求使得房地产价格上升成为可能。
但是应该注意到，真正的泡沫，是被那些新的投机者们吹起来的。这些投机者从两个不同的角度来发力，但最终带给房地产价值的影响却是基本相同的。
“自助型”的投机者很快发现了在新一轮行情中建立一个房地产帝国的可能――他们积极购入那些被取消了赎回权的或者是价值被低估了的住宅房产。通常这些投机者与当地的房地产经纪人和房地产承销商合作，选择那些价值被低估的房产加以重新装修，以期获得高额回报。
当然，这种投机方式获得的回报取决于每一个环节增加的价值，取决于投机者套利的能力，取决于投机者讨价还价，降低交易费用和房屋翻新费用的能力，但是只要利率仍然能维持较低的水平，而房屋售价又不是太高，这种投资策略就会奏效。购房首付款可以通过低利率且免税的抵押再融资及低利率的房屋抵押贷款来解决。这套投机策略的回报是明显的，但也不乏损失，而且目前来看损失的可能性越来越凸显出来。整个这一系列投资活动就像是击鼓传花，最后花落在谁手里，谁就会赔得一塌糊涂。
第2类投机者注意到旨在迎合婴儿潮一代口味的奢华社区越来越多，并且从这中间嗅到了机会。据联邦住房企业和观察办公室日前公布的数据，2004年，美国房价大幅上涨，平均涨幅为11%，创下1979年以来的新高。其中，内华达州在赌城拉斯维加斯的房产市场强劲需求带动下，全州房价一年之内上涨了32%，涨幅居全美之首，夏威夷、加州和哥伦比亚特区的房价涨幅也达20%。美国南部和西南部的“阳光地带”、水岸、山脚以及美国东海岸和西海岸沿线的有些房屋价值近3年来已经上升2-3倍，原因就在于低利率的抵押融资、低利率的房屋抵押贷款、买断工龄的提前退休还有积蓄已久的对于购置第2套住房的渴望。这样一个淘金热似的局面让房屋租赁者都开始蠢蠢欲动，谋划着将自己的小型住宅或高层公寓推向市场以求获利。而投机者们更是坚信，凭着自己的洞察力，能够在这一轮淘金热潮结束之前取得巨额的利润。
二、提高利率是紧缩房地产市场的有效途径
阿伦・格林斯潘是我们对抗通货膨胀的伟大斗士。持续不一致的经济统计数据让人们不得不去怀疑目前的通货膨胀究竟到了一个怎样的水平，即将卸任的美联储主席应该为将来要发生的事情负责。
的确，房地产泡沫与通货膨胀、利率都有直接的关系。推动通货膨胀的原因多种多样，从美联储的态度看来，现在的美国可能处在通货膨胀率正在快速上升时期，房地产正像前几年的高科技泡沫一样，是推动这次美国通货膨胀率上升的主要原因。而降低通货膨胀率就可能降低经济增长，减少人们在房地产上的投资，同时使得房地产投机者的成本提高，挤压房地产泡沫。现在，我们可以从美联储调控利率的步伐来猜测挤压房地产泡沫的路线。美国消费者越来越依赖住房抵押贷款来为他们的消费提供资金，抵押贷款利率上升将会引发消费支出的降低。最近的调查数据显示，消费者靠房屋抵押贷款而增加的支出高达6000亿美元，相当于个人可支配收入的7%，而2000年和1994年的这一比例分别仅为3%和1%。联邦基金利率“以稳定的步骤”上升25%，这毫无疑问地会提升短期伦敦同业拆借利率，相对应的，那些大银行也会提升自己针对浮动利率贷款的优惠利率。这样做的后果是降低消费者购买欲望、减少大金额采购项目，并最终导致制造业存货增长，长期来看会影响未来的产出。可以看出来，美联储计划让利率在5年期、10年期和30年期国债利率之间浮动，继而控制受利率影响的抵押贷款数量――尽管这是有待证明的，但美联储的做法看上去真的是计划让房地产市场陷入紧缩，而不是让贫血的经济步伐慢下来，或许这是因为房地产价值很大程度上代表着个人资产净值，目前来看还代表着可支配净收入。
2005年春天的前几个星期，综合经济成长报告将美国10年期基准国债收益率从4.40%提高为4.65%。这使市场对10年期、30年期国债和抵押贷款利率预期都提高了。大的房地产投资者和开发商们都开始考虑如何处理手中的存货和在建项目，并考虑今后的发展前景。6月上旬，报告指出消费者价格指数和生产者都有下降，经济增长疲软，美元处于相对强势，这些消息对债券市场和房地产市场来说可谓利好。这里预期在继续发挥着重要的影响，消费指数的下降和经济增长乏力，给美联储继续提高利率增添了压力，降息或至少是保持利率不变似乎成了联储合理的选择。以至于一位颇有胆识的官员建议美联储在6月底的会议后就该停止提高利率的计划，并把10年期国债收益率降低至3.85%。
执着的格林斯潘在国会听证会上阐述了长期低利率带来的问题――低利率毫无疑问会影响抵押贷款利率。10年期国债利率依旧低得让人无法理解，格林斯潘坚持，并且暗示了他的意愿――要让短期利率持续上升，直到目前过于宽松的利率环境回升到一个比较合理的水平。这一过程的需要持续的时间目前还无法预计，但一旦达到了
预期的目标是可以被发现的。上述内容就是所谓的“格林演说”。
三、利率变动与住宅需求之间关系的市场反应机制
从目前的趋势来看，债券利率和抵押贷款利率都在升高，那么我们从房地产市场上又能看出些什么呢？
首先，利率调整这种货币政策的效应有一定的迟滞。这些迟滞表现在已经购房者不会因为利率的提高而导致低押贷款利率的提高，及时把手中的房地产卖出去；也有的因为购房合同还没有到期，必须要执行合同，这样利率提高的政策就不会立即发生明显的作用。
其次，在正常的政策效应迟滞过后，新的住宅开发和建设都会戏剧性的减缓，同时，符合抵押贷款条件的首次购房者数量会减少。前文中提到的投机者中有些会不得已以低利润或零利润售出手中的房产，其他的则会赔钱。借入浮动利率抵押贷款的自住和非自住房产拥有者，在目前利率调整的环境下，会发现自己的处境相当被动，有些甚至不得不选择重新住回小房子。筹资的困难、合格消费者数量的减少，让房地产市场供给相对过剩，价格也出现了下跌――但在高档住房领域并非如此。一般的针对高收入贷款者的放贷风险比率可高达90%，这听上去让人很舒服，但事实上放贷者和评估方现在都倾向于高估物业价值。在高利率环境下，在银行紧缩银根的放贷评估准则下，曼哈顿区的一间两室公寓可能被评到130万美元，这足以让购房者和大部分投机者望而却步。当然，一些潜在的住宅购买者会拒绝高房价，转而选择省下首付款并且宁愿选择高租金也不选择高持有成本――尽管这样的成本可能最终会带来较好的资本回报。如果消费者调低对市场的预期，不期望自己的股票红利能永远上涨，也不期望用“巨无霸似的贷款”换来一栋“巨无霸似的豪宅”，市场价格可能会保持稳定或稳中有降。事实上，一些市场上新开发的高层公寓项目已经出现了上述迹象。
四、利率与商业地产的关系
商业地产事实上也受益于投资热潮和低利率环境――尽管受益程度可能比住宅项目稍低。新开发的住宅项目需要周边有零售中心配套，同时也需要旧中心的现代化改造。低贷款利率同样也对新的工业地产和写字楼项目起到了推动作用。在近20年的低迷后，房地产市场供给重新又活跃起来，而且并未伴随实质性的通货膨胀现象，这不能不说是低利率带来的一个良好效果。
在一些新的市场中，写字楼和工业地产的租赁业务开始繁荣起来，但总的来说这部分业务依然稳定在城市中心商业区和那些主要的郊区市场。由于机构投资者从股票和债券中获得的回报越来越低，因此投资越来越多的转向房地产市场――统计显示，机构投资者投向房地产市场的资金占其总投资额的比例已由原来的3-5%上升到目前的8-12%。这些现象都意味着可能有越来越多的资金在追逐同一处房产，越来越低的资本化率以及越来越低的投资回报。类似于个人住宅市场的投机者――投资的基本前提是认为资本参与能够获得巨额利润回报。通过低成本的抵押贷款可以获得更高的杠杆投资效应，更有利于获利，但是，许多大的机构投资者都在控制投入，同时把贷款率控制在60-65%，相比之下，一般的企业投资者贷款率都高达80-85%。持有大量资本的对冲基金和非传统的房地产投资者进入市场后，提供的夹层融资和补充融资也使投资杠杆效应进一步提高。
最近的房产交易显示营业收入相当的高，而与此相对的，租赁业务收入提高的前景有限。这就意味着，特定区域的特定房产可以经过改造实现商住两用，这样一来租金业务和销售收入就不构成矛盾了。
五、利率的变动对房地产与宏观经济的影响
美联储现在越来越重视利用利率来调节经济了。但是利率对于经济的影响是复杂的。一般说来，商业房地产市场的价格主要受两个因素的影响。其一是过去十几年来年美国房地产投资信托基金（REITs）市场资本值的增加，增强了商业地产市场的资金流。美国房地产投资信托基金的市场规模从1991年的90亿美元，以每年增长速度增加。另一个影响商业地产价格的因素就是美国十年期国债收益率创历史新低。近年来大量资本流入商业地产市场与低利率和投资选择单一有关。纳斯达克泡沫破裂之后，人们开始关注不同资产类别的风险/回报比较，他们看到房地产市场有利可图。于是利率成了一个“巨大的引擎”，推动人们进入商业地产俯拾巨利。
较高的利率不仅会影响未来的发展，而且，商业贷款利率的重新设定会在经济扩张之前压低租金。较高的利率会降低企业利润，同时，低利率会导致消费需求萎缩，直接影响销售增长。在这种背景下，较高的租金水平会促使承租企业将自己原本可能分散在各地的业务合并于一个地点以减少租金成本，当然，这个过程会带来裁员。紧缩的银根和房地产市场上资金流动的减少会轻易使经济接近衰退边缘。
如果我们审视过去几年的经济运转情况――从合理的高利率以及蓬勃的股票市场到伴随着高失业率的低迷的经济，似乎可以发现，美联储为衰退的经济增添动力的办法就是将利率降至历史最低水平。例如，自2001年第4季度以来美国经济增长的主要原因是私人消费的强劲增长，而促进私人消费强劲增长的主要因素有，住房抵押再贷款（refinancing）、零息汽车贷款、商品销售打折、减税和退税、燃料价格的下跌和历史少见的低利息率。这种措施的直接后果就是股票市场的缓慢复苏和房地产市场的泡沫。现在的问题是，如果把利率恢复到以前的从理论上看较为合理的水平，现在的房地产泡沫就会破裂，但是与此相伴的，美联储为了拯救上一轮经济衰退而提出的低利率措施也将走向终结。
六、从上一轮经济衰退看目前房地产的走向
1980年受里根减税刺激，美国房地产投资大规模扩张，1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。1986年国际石油价格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地产萧条，23个大城市房屋空置率为20%。通过机构关闭和银行信贷收缩，美国房地产泡沫破灭了。目前的情况与20世纪80年代后期房地产市场的崩溃有很多明显的相似之处：大量的个人投机者随着专业投机者、国外的企业投资者和小的商业投资者一起涌入房地产市场。人们对房地产市场的迷信程度甚至堪与算命师和选股师相比；生怕失去投资机会的淘金热潮；过热的银行信贷；资金贷款人和借款人都过于关注未来可能获得的利益，而忽视了眼前利率调整可能带来的风险；没有对借款者的现金流加以足够重视，尤其是对1946年出生的一代人和那些提前退休的人――这部分人的现金流事实上是不够安全稳定的；过热的股市催生出的投资思想影响了房地产市场――这种思想认为房地产本身并没有什么稳定的、合理的价值水平，房地产价格的变动方向只有一个――就是上涨；坚信投资房地产是永远有利无害的，而且房地产投资能够不受周期性的经济波动影响。
当然，这并非意味着目前的状况将重复1987-1995年间银行破产、信托公司陷入困境、发展停滞的可怕局面。美联储应该富有远见，应该认识到他为了平抑新一轮通货膨胀而采取的措施应该是多样性的、多角度的，而不仅仅是抬高利率让消费者感到难受。上次房地产市场低迷受到了1986年的税收改革法案深刻影响――这部法案不鼓励个人投资，同时通过影响房产抵押出售使整个市场陷入萧条。毫无疑问的，抑制投机行为是个值得称赞的目标，但是美联储不应该把利率推升到过高的水平，以至于影响到经济健康运行的程度和整个房地产市场的资金流动性。强制抵押品赎回、拍卖，房地产减值、增值，房地产市场资金流动等等这些问题不应该受到旨在抑制通货膨胀的政策的不良影响。
七、对于合理的利率水平的探讨
利率的变化无论对房地产的投机者还是消费者的收益都会产生直接的影响。房地产的相关者和其他经济组织应为利率的变化导致他们经济行为的改变，这种改变可以促进经济繁荣或衰退。如果提高利率，可以挤压房地产泡沫，但有可能导致经济衰退；如果要抗击经济衰退，就要降低利率，这有可能推动房地价格上涨。那么究竟怎样的利率水平才是合理的呢？美联储的官员说合理的利率水平到来时我们自然会感觉到，是否真的是这样呢？根据理论定义，合理的利率水平应该能够使市场上的投机行为与消费行为取得平衡，既要保证投资需求不会过热，又要维持市场活力。很显然的，这样的利率水平依赖于人们的预期水平。如果消费者预期经济发展势头很好、市场价格会持续走高或者自己的收入会提高，那么他们就会愿意在高利率环境下贷款购买房地产、轿车还有液晶电视之类的商品。这种情绪在20世纪80年代初是十分普遍的，1981年时的优惠利率高达21%，抵押贷款和汽车信贷甚至可以容忍16%的高利率。但也就是从那个时候开始，美国的经济状况发生了根本上的转变，普通消费者的收入也不再可能以每年10%的速度递增。支撑着美国经济正常运转的正是那些已经退休的或正在工作着的普通消费者，因此，考虑到他们有限的收入，利率确实应该恢复到一个合理的较低的水平。
能源消耗量上升到正常水平的两倍，而且没有任何降低的迹象，这种背景下，7%的优惠利率出台了，与之相伴的是接近6%的浮动利率和7%左右的汽车信贷利率，这样的利率水平会将自由可支配收入引入市场――自由可支配收入正是投机行为的资本基础。但是，一旦发现消费者购买力下降，失业率重新抬头，美联储官员们短暂的成就感就会消失殆尽了。新的经济发展模式下，新的工作机会在不断出现，而与之相矛盾的是，整个社会的可支配净收入却是在不断下降，因此，如果要避免拖欠贷款行为出现和房地产价格侵蚀，6.25%的优惠利率和4.25%的国债利率可能还是显得太高了。或许，合理的利率应当更低一些。
八、可资借鉴的澳大利亚经验
房地产崩溃给美国经济上了惨痛的一课，尽管美联储看上去并不为此担心。我们从别的国家也可以学习到类似的经验，比如近年来澳大利亚稳中有降的房地产市场。当然，由于两国现实情况的不同，我们不能将美国的市场完全与澳大利亚对比，但是这种比较是有借鉴和学习价值的。澳大利亚在经济衰退期间，失业率曾高于10%，利率则高达17%，在这之后，1997年，房地产价格开始缓慢上升，失业率开始下降，与此同时，澳大利亚储备银行开始调低利率。加之澳大利亚税法对房地产市场收入比较宽容，房屋净值贷款为针对房地产市场的投机活动提供了资本支持。
从2003年开始，澳大利亚联邦各储备银行开始酝酿调高利率，同时开始强迫借款者向银行证明其还贷能力，这无疑提高了放贷标准。2004年底，澳大利亚开始提高利率，至今已加息3次，每次加息25基点。这一措施明显软化了房地产泡沫，但并未使之破裂。过去几年澳大利亚的房价年均上涨20%，而目前全国平均房价仅上涨了0.4%，其中悉尼上涨了0.2%，而墨尔本下跌了5.2%。提升利率带来的最大影响是受投机需求驱动的房地产投资骤降了10%――这一点从美国的现状也可以看到，同时，房屋净值贷款几近停止，直接导致了消费者支出下降，人们开始关注未来利率继续提升可能带来的影响，消费支出下降带来的失业现象也开始出现。时至今日，基本可以判断澳大利亚的房地产市场实现了软着陆。
九、对美联储下一步所要采取的对策的建议
对澳大利亚来说比较合理有效的利率，放在美国可能就显得太高了，而且，消费者价格指数上涨仅仅是一份临时报告得出的结论，单凭这个判断经济过热，继而决定摧毁整个房地产市场的价值，这样做付出的经济成本实在是太高了。利率问题永远是个悖论，理论上看来无懈可击的利率升降措施有时候会带来灾难性的后果。
所以，美联储现在真正应该关心的并不是如何把房地产价格压低，或者提高利率以惩罚那些投机者，而是如何采取措施给高涨的投机需求降降温。如可以通过强制证明借款者还贷能力来提高放贷标准――当然这一措施在目前看来显得为时已晚了。但是中央银行系统还可以采取些别的措施――如根据借款用途来决定放贷政策，这就像证券市场上通过收取保证金来抑制投机行为一样。这样一来，银行可以要求那些出于投资需求购置房产的借款者提供更高的净资产额作为担保，同时，通过对二次抵押贷款和房屋净值贷款加以限制来抑制投机行为。这些措施都能够使房地产市场泡沫逐渐萎缩下来，同时降低了利率政策引发消费者损失的风险。
注：本文译自2005年8月的《房地产金融》，原作者：（美）吉尔・桑德勒。
（作者单位：中国社会科学院当代中国研究所。作者为博士、助理研究员）
一、行为经济学
1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起，行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支，是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来，发现了传统经济学模型中的错误或遗漏，修正了主流经济学关于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起，既对主流经济学提出了挑战，也对其进行了补充和拓展。
2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时，通常采用实例研究、实验研究和现场研究，而最重要的方法是抽样、谈话调查，从某种意义上说，正是由于借助了可靠程度较高的抽样调查法和谈话法，才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。（1）它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为，以实际调查为根据，对在不同环境中观察到的行为进行比较，然后加以概括，并得出结论；（2）行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程，而不是这些行为所完成的实绩（如花了多少钱，存了多少钱等）；（3）行为经济学更重视人的因素，因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件，例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等；（4）行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的，它有助于修正传统经济学的某些基本假设，像关于理性行为人假设、效用极大化的假设，等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。
3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性，并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人，使经济学成为研究人的行为的科学。
二、基于行为经济学的房地产市场分析
1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上，需求可分为投资购房和消费购房，前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何，在短期内，需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为，人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之就是“损失”。因此，在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而产生一种“羊群效应”：房价越涨，越要跨级消费，借钱买房；买的人越多，越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此，人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素，预期的改变造成了市场的波动性，而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时，启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖，而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。
2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似，房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给；另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场，高地价和高税负收益的利益驱动，使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者，一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期，从而采取一切方法抬高房价；另一方对购房者鼓吹房价上涨，改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣，放大房地产市场的潜在风险。综上，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫，直至“蝴蝶效应”的发生。因此，房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机性行为所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。
3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的，强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因，以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类：引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。
我国房地产市场的引发性事件主要有：国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业；同时，我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。就此而言，国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时，房地产市场存在着反馈机制：当看到过去的增长，参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加，这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中（正强化作用）。第二轮的价格增长又反馈到第三轮，以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用，它影响着房地产市场波动的振幅。最后是“心理依托”和“从众行为”。
综上所述，政策导向或其他事件引发了房地产市场的波动，形成了波动的源泉；消费者依托于近期的价格做出行动选择，确定了波动方向；价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。
三、从行为经济学角度分析消费者购房行为
我们可以将认知、信息、环境理解为影响或决定理性选择行为的三个基本要素。消费者在购买房产过程中的理性选择行为，根源于收益和风险的比较。消费者在处理每一项交易时，风险和收益会促使他进行认真的理性思考，他要对市场的信息和环境的不确定性进行调查和分析。但是，房地产市场的不确定性常常会干扰个体的理性选择，当个体受不确定性因素影响而无法对风险和收益做出清晰的判断时，他就有可能放弃理性思考而在感情机制的作用下作出选择。这里所说的感情机制，是外部环境诱导、直觉判断、历史经验、从众心理等的综合体。
一个相对成熟的理论在描述某种社会现象时通常是以该种现象的基本表现形式为基础的，至于该理论研究的侧重点，则是可以选择的。个体选择行为时而理性、时而非理性的情景，还表现在理性选择向非理性选择的转化方面；或者相反，先采取非理性选择后却因发挥了自己的认知、对信息和环境等不确定性做出了分析和判断而采取理性选择。
四、如何运用行为经济学监管房地产市场
基于以上行为经济学的分析，为有效控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新思路。
1、监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看，监管的对象应包括所有的参与者，包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者，而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改变参与者非理性的心理和行为。
2、监管的手段和措施应更加多样。在明确了房地产市场波动性的深层原因后，政府可以通过令非利益相关者的参与来改变参与者的心理因素。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
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